גימלאי צה"ל בגבעתיים תרמו לפצועי צה״ל בתל השומר
חברי הנהלת סניף ״צוות״ גבעתיים (ארגון גימלאי צה״ל) מפגשים עם פצועי המלחמה וקרובי משפחותיהם, בביה״ח ״שיבא״ תל השומר.
חשיבותם של מיזמי ההתחדשות העירונית לעתיד אזרחי ישראל, ומנגד הקשיים והמורכבות בדרך להגשמתם, ידועים היטב לא רק ליזמים ולבעלי הדירות כי אם גם לקובעי המדיניות. לפני קצת יותר משנה נרשמה פריצת דרך בנושא, כשצוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים בענף. בשל הסחרור הפוליטי ובהיעדר ממשלה, מאז ועד היום הצעדים האלה לא עוגנו בחקיקה מחייבת.
בחרתי לנתח ולהסביר אותם כי אולי כעת עם הקמת הממשלה, ההצעות אפילו ייושמו!
לשכוח מ-100%:
כל מי שעוסק בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית מכיר היטב את הקושי שבהשגת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות. למרות זאת, כדי להגיש תב"ע (תוכנית בניין עיר) שתאפשר הריסה ובנייה מחדש של בניינים שלא עומדים בתנאים לפרויקטים מעין אלה, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם הרלוונטי. התוצאה – התנגדות של בעל דירה אחד ויחיד בבניין יכולה לסכל פרויקט שלם.
הצוות המשותף של הרשות הממשלתית ומשרד המשפטים הציע לתקן את החוק כך שיאפשר להגיש במקרים אלו תוכנית הריסה ובנייה ברוב מופחת של 60% ולא 80% מהבעלים– כפי שנעשה לגבי מתחמים שכן עונים על דרישות התמ"א ו/או שעומדים בתנאים להכרזה כמתחמי פינוי-בינוי. אין ספק כי על הממשלה ומוסדות התכנון להמשיך ולדחוף לכיוון הזה. השגת הסכמה מצד 80% מהדיירים מקשה מאוד ומאפשרת פתח לסחטנים וסרבנים לחבל לרוב שכן רוצים לממש את הפרויקט מסיבות ומניעים שנובעים בדרך כלל משיקולים פסולים וזרים,
דירות לחוד ורכוש משותף לחוד:
הרוב הדרוש לקידום פרויקט תמ"א 38 הוא 80% מבעלי הדירות, שלדירותיהם מוצמדים 80% מהרכוש המשותף. ברי כי אין בדבר הזה צורך, והוא רק מסרבל את ההליך להשגת הרוב הדרוש. הצוות המשותף גם הוא היה סבור כך, והציע כי בחישוב הרוב הדרוש לא ייכלל השטח המשותף המוצמד לדירות. כלומר, שהחישוב יעשה על בסיס מספר הדירות וללא קשר לחלק ברכוש המשותף.
הרחבת מעגל התובעים:
כיום רשאים להגיש תביעה כנגד דייר סרבן רק בעלי הדירות האחרים בבניין או במתחם. מנסחי המסמך היו סבורים, ובצדק, כי יש לתקן את החוק כך שגם יזם הפרויקט יהא רשאי להגיש את התביעה כנגד הדייר הסרבן, ואפילו המדינה עצמה – במקרים בהם היא זו שמקדמת את הפרויקט וישנו אינטרס ציבורי לכך.
עבריין בנייה לא ייצא נשכר:
במתחמים רבים של התחדשות עירונית מתגלות תופעות של עבירות בנייה שבוצעו בבניינים הקיימים, כגון דירות שפוצלו ותוספות בנייה שנבנו ללא היתר. מבצעי עבירות הבנייה מתנים לעיתים את הסכמתם לפרויקט בכך שהיזם יעניק להם תמורות בלתי-סבירות, המבוססות על המצב הקיים שנוצר שלא כדין.
הצוות המשותף הציע לתקן את החוק כך שיקבע כי בעל דירה שמסרב לעסקה ושביצע עבירת בנייה בדירה, לא ייספר במניין בעלי הדירות שנתנו הסכמתם באותו בניין. מנסחי המסמך אף מציעים כי במסגרת חישוב התמורות ייחשב מי שבנה שלא כדין כמי שמסרב סירוב בלתי-סביר לעסקה, והוא יקבל את חלקו בתמורות בהתעלם מעבירת הבנייה שביצע. תיקון זה חיוני הן כדי לייעל את התחום והן במישור המוסרי, שכן אין אנו רוצים שעבירות בנייה יניבו לעבריין תוספת תמורות.
לא עוד ניגוד עניינים:
מנסחי המסמך מבקשים לקבוע כי עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ייבחר על ידי בעלי הדירות ולא על ידי היזם, וכי בהתאם שכר הטרחה לא ישולם לו ישירות על ידי היזם אלא יועבר תחילה לחשבון נאמנות. כמו כן, לפי התיקון המוצע עורך הדין יהיה מנוע מלתת לאותו יזם שירותים משפטיים עד להשלמת הפרויקט, גם לא בפרויקט אחר. פרקטיקה זו חשובה לאותם דיירים שבוחרים משרדים אשר מייצגים לרוב יזמים לא מן הנמנע שיזם אשר מיוצג על ידי המשרד לא יהיה מיוצג בעסקה ספציפית עקב כך שהמשרד מייצג את הבעלים אולם יקח עו"ד אחר לצורך העסקה כדי להיות היזם. באותה דוגמא המשרד אשר ייצג את אותו יזם מייצג כעת את הדיירים ועו"ד אחר לצורך אותה עסקה מייצג את היזם- בעיני זה עדיין בעייתי מאוד מבחינת הבעלים.
מניעת החתמה פוגענית:
פערי הידע, השפה והמשאבים בין בעלי דירות ליזמים באים לא פעם לידי ביטוי פסול בהסכמי ההתקשרות ביניהם. מנסחי המסמך ממליצים לקבוע מקרים מסוימים שיראו בהם החתמה פוגענית. למשל, כאשר יזם מוסר לבעלי דירות מידע כוזב לגבי מספר המסכימים לעסקה, או כאשר על בעל הדירה מופעל לחץ בלתי-סביר לחתום על ההסכם. מקרים אלה, כך מוצע, ייחשבו כעוולה נזיקית, מעבר לכך שמבחינה חוזית דין החוזה להתבטל.
מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן
הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100
כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא
טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'
חברי הנהלת סניף ״צוות״ גבעתיים (ארגון גימלאי צה״ל) מפגשים עם פצועי המלחמה וקרובי משפחותיהם, בביה״ח ״שיבא״ תל השומר.
"מרגש אותי שתוך פחות משנה ושבעה שירים מקוריים אני מצליחה להיות חלק מפס קול ישראלי כזה חשוב" מספרת ליאן כוזהינוף
"אנשים רואים בנאדם מתהלך ברחובות כשכולו קורן. מה יש לך?" מבחן דרכים לאבארט NUVOLARI
קובי משעל הוא מוזיקאי, מלחין ומעבד, ומנהל מוזיקלי של הרכבים קוליים ואינסטרומנטליים
הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
כפי שמסתמן מהנתונים, התושבים לא מאמינים לממשלת ישראל. האם במצב הזה מחירי הדירות ימשיכו לזנק?
רכב חשמלי חדש מהניילון? האם הוא אכן חדש?
כאן נולדתי, כאן ביתי וכאן אבנה את הקריירה שלי בשתי ידי" ראיון בפרספקטיבה הנכונה עם השחקן והזמר עומר דץ ד"ר נגה רוזנפרב צילום: אור דנון 18/3/2020 נפגשנו לראיון ב'מתוקה' בקניון גבעתיים כי עומר מת על
יגאל אונא מגן הסייבר הבכיר במדינה, כראש מערך הסייבר הלאומי ● מכהן כנשיא בית הספר ללימודי סייבר
מפה לאוזן
סקר אזני ההמן הנבחרות פורים 2024. את המאכל האהוב תוכלו למצוא השנה בבצקים צבעוניים ובמילויים חדשים ומסקרנים
הטבה מיוחדת של שתי נסיעות חינם לכל משתמש ביום הבחירות המקומיות, יום שלישי 27/02/24
סקודה סקאלה, המשפחתית הקטנה נחתה בישראל לאחר מתיחת פנים
הסכם קואליציוני נחתם בין סיעת הבית שלנו בגבעתיים בראשותו של מושיק גולדשטיין לבין סיעת גבעתיים שלנו בראשות ראש העירייה רן קוניק.
ההסכם נחתם בין יש עתיד-מר"צ וגבעתיים שלנו בראשותו של רן קוניק. ההסכם מעניק לראש העיריה רוב במועצה
בצל המלחמה סיכום הבחירות ברמת גן. חג הפורים הגיע ואי אפשר לשמוח כאשר החטופים עדיין נמצאים בידי חמאס, כאשר חיילינו נלחמים בעזה ורבים כל כך פצועים בגוף ובנפש, כאשר תושבי הדרום והצפון מנותקים מחייהם.
בכל מגזין, אני משתדלת לחפש נקודות של אור ושל תקווה ולשתף אתכם בהן. הפעם, בגיליון הזה תוכלו לקרוא על נבחרת ההומור – הקומיקאים הנפלאים שגם בצל המלחמה מנסים להעלות חיוך, על המוזיקאי קובי משעל והכוכבת ליאן קוזהינוף, וכמו מדי שנה – סקר אוזני ההמן שעושה עבורנו בר פנזור.
בשורות טובות,
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!
הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,
עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!