מכירת דירה לאחר שנים רבות של מגורים בה אינה מבטיחה בהכרח פטור מהיטל השבחה. שאלה משמעותית נוספת היא ממתי מתחילים לספור את ארבע שנות המגורים הנדרשות לקבלת הפטור.

ועדת הערר במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, נדרשה לאחרונה לסוגיה וקבעה החלטה עקרונית בנושא. הוועדה דחתה ערר שהגישו תושבי גבעת שמואל נגד הוועדה המקומית, וקבעה כי את התקופה הרלוונטית יש למנות ממועד אישור התוכנית המשביחה.

ארבע שנים? השאלה היא מאיפה סופרים

סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מעניק פטור מהיטל השבחה במקרים מסוימים, כאשר מדובר בדירת מגורים שבה התגורר בעל הדירה או קרובו במשך תקופה של ארבע שנים לפחות, ממועד גמר הבנייה ועד למכירתה.

אלא שהיישום של הוראת הפטור מעורר לא פעם שאלות: מה קורה כאשר בעל הדירה מתגורר בה במשך שנים רבות, אך התוכנית שהשביחה את הנכס אושרה רק בשלב מאוחר יותר?

זו בדיוק הייתה השאלה שעמדה במרכז הערר שנדון בפני הוועדה.

23 שנות מגורים, ועדיין דרישה לתשלום

במקרה שנדון, בני זוג התגוררו בדירתם במשך כ-23 שנים ומכרו אותה בסוף שנת 2024.

לכאורה, מדובר בתקופת מגורים ארוכה בהרבה מארבע השנים הנדרשות. למרות זאת, בעקבות המכירה נדרשו בני הזוג לשלם היטל השבחה בסך 47,061 שקל.

החיוב נבע משתי תוכניות שחלו על המקרקעין: האחת, תוכנית להגדלת מרפסות שאושרה ביוני 2023, והשנייה, תוכנית להוספת מחסנים שאושרה בשנת 2007.

בני הזוג ביקשו לקבל את הפטור, בין היתר על בסיס העובדה שהתגוררו בדירה במשך עשרות שנים.

הוועדה: לא די בכך שהתגוררתם בדירה שנים רבות

ועדת הערר דחתה את הערר.

המשמעות המרכזית של ההחלטה היא שתקופת ארבע השנים אינה נבחנת רק לפי משך הזמן שבו התגורר בעל הדירה בנכס באופן כללי. יש לבחון את התקופה בהתאם למועד שבו אושרה התוכנית המשביחה שמכוחה נוצרה ההשבחה שבגינה נדרש ההיטל.

במילים פשוטות: העובדה שבעל דירה מתגורר בנכס במשך 10, 20 או אפילו 30 שנה אינה בהכרח מספיקה. כאשר מבקשים ליהנות מהפטור ביחס להשבחה שנוצרה מכוח תוכנית מסוימת, יש משמעות למועד אישור אותה תוכנית.

למה ההחלטה חשובה לבעלי דירות?

החלטת ועדת הערר עשויה להיות משמעותית במיוחד עבור בעלי דירות ותיקים באזורים שבהם אושרו לאורך השנים תוכניות שהגדילו את זכויות הבנייה.

בעל דירה עשוי להתגורר בנכס במשך עשרות שנים, אך אם התוכנית המשביחה אושרה רק בשנים האחרונות, עצם תקופת המגורים הארוכה שקדמה לאישור התוכנית אינה בהכרח מספיקה לצורך הפטור.

לכן, לפני מכירת דירה, במיוחד כאשר מדובר בנכס ותיק שעליו חלות מספר תוכניות תכנון, חשוב לבדוק לא רק כמה שנים התגוררו בדירה, אלא גם מתי אושרו התוכניות שיצרו את ההשבחה.

ומה זה אומר בפועל?

החלטת ועדת הערר מחדדת נקודה שבעלי דירות רבים אינם מודעים אליה: היטל השבחה אינו קשור רק לשווי הדירה או למשך הבעלות בה.

גם בעל דירה שמתגורר בנכס במשך שנים רבות עלול למצוא את עצמו מול דרישת תשלום בעת המכירה, בהתאם לתוכניות שאושרו במהלך השנים ולמועד שבו נוצרה ההשבחה.

לכן, לפני חתימה על עסקת מכר, כדאי לבצע בדיקה תכנונית ושמאית של הנכס ולברר מראש אם קיימת חבות בהיטל השבחה ומה היקף הפטור שניתן לטעון לו.

השורה התחתונה

ההחלטה של ועדת הערר בראשות עו"ד מאיה אשכנזי מציבה גבול ברור לפרשנות של הפטור: ארבע שנות מגורים אינן נספרות בחלל ריק. למועד אישור התוכנית המשביחה יש חשיבות מכרעת.

עבור בעלי דירות, המסר פשוט: לפני שמוכרים דירה ותיקה, לא מספיק לספור את שנות המגורים. צריך לבדוק גם את ההיסטוריה התכנונית של הנכס – מתי אושרו התוכניות, אילו זכויות הן הוסיפו ומה המשמעות שלהן מבחינת היטל ההשבחה.