מחקר אקדמי חדש מצביע על תוצאה מפתיעה בשוק הדיור הישראלי: צמצום נוכחות המשקיעים לא רק שלא הוביל לירידת מחירים, אלא אף תרם לעלייה הן במחירי הדירות והן בשכר הדירה.

המחקר, שנתמך על ידי מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת ת"א ונערך על ידי איתי אטר (אוניברסיטת ת"א) יעל אלסטר (אוניברסיטת חיפה) וערן הופמן) (האוניברסיטה העברית) בחן את השפעת המדיניות הממשלתית על שוק הדיור, והגיע למסקנות שמאתגרות את התפיסה הרווחת.

הניסוי הגדול: פטור ממס שבח כזרז למכירות

כדי לבחון את השפעת המשקיעים, החוקרים ניצלו "ניסוי טבעי" שהתרחש בין השנים 2011-2013. בעקבות המחאה החברתית, העניקה המדינה פטור זמני ממס שבח למשקיעים שמכרו דירות, במטרה להגדיל את מלאי הדירות למכירה עבור רוכשי דירה ראשונה.

המדיניות אכן הובילה לעלייה חדה בהיצע:

• • מכירות המשקיעים זינקו בכ־50%
  • דירות רבות עברו לידי זוגות צעירים

אולם בניגוד לציפיות – המחירים לא ירדו.

“חוק 2%”: פחות משקיעים – מחירים גבוהים יותר

הממצא המרכזי של המחקר מראה כי בכל עלייה של 0.1 נקודת אחוז ביציאת משקיעים מאזור מסוים, נרשמה עלייה של כ-2% הן במחירי הדירות והן בשכר הדירה באותו אזור.

ההשפעה הייתה מקומית במיוחד, וניכרה בעיקר בערי ביקוש כמו תל אביב, גבעתיים ורמת גן.

למה זה קורה? פגיעה בשוק השכירות

ההסבר המרכזי נעוץ בשוק השכירות: כאשר משקיע מוכר דירה, היא לרוב יוצאת ממאגר הדירות להשכרה. באזורים שבהם הביקוש גבוה והיצע הדירות מוגבל, כל דירה כזו מייצרת לחץ מיידי לעליית מחירים.

בנוסף, החוקרים מצביעים על פגיעה ביעילות השוק: משקיעים מספקים נזילות ומאפשרים הקצאה גמישה של דירות, במיוחד עבור שוכרים הזקוקים לפתרונות זמניים.

המחקר מציע מודל חדש שלפיו הקשר בין היקף המשקיעים ליעילות השוק אינו ליניארי:

• • עודף משקיעים עלול ליצור בועה ולהעלות מחירים
  • מחסור במשקיעים, כפי שקורה בישראל, פוגע בהיצע שירותי הדיור ומוביל להתייקרות

 השורה התחתונה

המחקר מצביע על “אפקט בומרנג” במדיניות הנדל"ן: צעדים שנועדו להרחיק משקיעים, כמו מיסוי מוגבר, עשויים להיראות כצעד פופוליסטי לטובת הצעירים, אך בפועל היא פוגעת בשוכרים ומקפיצה את מחירי הדיור דווקא באזורי הביקוש הלחוצים ביותר. הדרך להוזלת המחירים, כך נראה, עוברת דרך הבנה שהמשקיע הוא חלק חיוני מהפתרון, ולא רק הבעיה.

המשקיעים הם ספקי שירותי השכירות העיקריים (למעלה מ-85% מהשוק הפרטי בישראל). פגיעה בהם, ללא חלופה מוסדית משמעותית, פשוט מקטינה את ה"עוגה" של שירותי הדיור הזמינים לציבור.