נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין

מסקר שנעשה לאחרונה עולה כי ישנם בעלי דירות שמתייחסים בחשדנות לעורכי הדין שמייצגים אותם, ואפילו חשים שהם לא נגישים להם כפי שציפו

עורכת הדין רוית סיני

הסקר בדק מה גורם לחשדנות הדדית ולחוסר האמון ומדוע חשוב לבנות מערכת יחסים על בסיס שקיפות שתעבוד לטובת כולם.

הדיירים העלו את הסיבות הבאות:

לא כל הדיירים היו שותפים לתהליך בחירת עורך הדין שמייצג אותם.
קיים חוסר אמון מימים ימימה בין דיריי הבניין, ועורכי הדין "הובאו" ע"י אחד מהם.
חלקם הגדול של הדיירים לא פגש את עורך הדין לאורך כל התהליך.
אין להם את ידע וההכרות עם התהליך שעורכי הדין עברו.
עורכי הדין נתנו ליזם אפשרות להכניס להסכם סעיפים שפעלו שלא לטובת הדיירים וכך הם נפגעו.

מה חשוב לדעת לפני שבוחרים עו"ד מטעם הדיירים?

הצלחת הפרויקט נשענת, בין היתר, על הניסיון, המקצועיות, האסרטיביות, הנחישות והאמונה של עו"ד בהצלחת הפרויקט. עו"ד דיירים, צריך להיות קשוב ורגיש לבעיותיהם של הדיירים, אשר לעיתים אינם נובעות מעצם הפרויקט, אלא מאופי ויחסיהם אחד כלפי השני. לכן, שבוחנים עורכי דין – חשוב להבין האם אותו עורך דין יטפל בעצמו בפרויקט והאם יש לו את היכולות לנהל פרויקט מורכב שכזה.

יש לתאם ציפיות – חוסר אמון אינו בהכרח תוצאה לכך שעורך הדין לא פעל כשורה. אני דווקא רוצה להאמין שחלק גדול מהטענות נובע מחוסר תיאום ציפיות, והגדרות לא ברורות בנושאים השונים בין הבעלים לבין תפקיד עורך הדין בפרויקט.

כבר בפגישה הראשונה חייבים להסדיר את הקשר שביו עורך הדין לבעלים, לקבוע ולהסכים על שכר הטרחה, היקף התפקיד של עורך הדין, אחריות עורכי הדין, העבודה מול נציגות בלבד ועוד.

יש להימנע מניגוד אינטרסים – ישנם משרדים של עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים. זה יוצר עניין מורכב ויש לקבל את רשימת אותם יזמים שעורכי הדין מייצג על מנת להימנע מניגוד אינטרסים מובהק.
יש להבין מה הדרך והשיטה מן ההתחלה – ישנם משרדים שלא בודקים את ההצעות של היזמים ולא עורכים מכרז בין יזמים ועל כן השיטה והדרך שבה יתנהל עורך הדין חייבת להיות ברורה מההתחלה.

אני גורסת כי תפקידו של עורך הדין מטעם הדיירים הוא לעזור לדיירים להבין מה מגיע להם, מהן הזכויות שלהם, להגן על זכויותיהם ולוודא שהם מקבלים את מקסימום התמורה ומקסימום ההגנות שישנן במסגרת ההסכם מול היזם.

יש לבדוק את מדיניות העירייה – בכל הפרויקטים שאני מייצגת, אני נוהגת לשכור שירותים של אדריכל מנוסה שיוכל לבדוק מה מדיניות העירייה לגבי אותו בניין או בניינים ואז לבוא לדיירים עם תשובות מהעירייה ורק על בסיס נתונים אלו לבצע מכרז יזמים.

חשוב לזכור, שלדיירים וליזם יש אינטרס משותף שהפרויקט אכן יצא לפועל והבניין הישן יתחדש, אם בדרך של הריסה ובניה מחדש, בדרך של חיזוק, או בדרך של פינוי בנוי. אולם, מעבר לכך, בין היזם לבין הדיירים ישנם אינטרסים מנוגדים. ליזם יש אינטרס לשלם כמה שפחות ולהרוויח כמה שיותר.

יש לבחור עו"ד שילווה את הדיירים לכל אורך הפרוייקט – עורכי דין רבים רואים את הייצוג של הדיירים כמוצלח אם הושגו חתימותיהם, אך חשוב להבין שתפקידו של עו”ד בפרויקט התחדשות עירונית, אינו מסתכם בכך, ולא רק בליווי המשפטי וניהול המשא ומתן המסחרי לגבי התמורות שאמורים לקבל הדיירים אלא בליווי הדיירים מתחילת הפרויקט, ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים. בין היתר, הוא מחזיק עבורם בנאמנות את הערבויות ופותר בעיות של הדיירים בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם. לכן משך הליווי בפועל של עורך דין הדיירים לבניין אחד הוא לפחות 10-8 שנים.
יש לתאם ציפיות ולחדד הגדרות – פגשתי בעלי דירות שרצו שמישהו בעל יידע וניסיון ייקח אחריות על הפרוייקט: יארגן, ינהל, ישיג את העסקה הכי טובה , יפתור בעיות פנימיות בין הדיירים ועוד. אלה ציפיות שלא פשוט להגשים, וכאשר יש פערי ציפיות וסעיפים שלא הוגדרו נכון, קל לדברים שלילים לעלות – חשד, חוסר אמון, אכזבה וכו'. לכן חשוב תמיד להגדיר ולהבהיר מה התפקיד של עורך הדין וגם מה לא התפקיד שלו.

התהליך הנכון הוא שעורך דין הדיירים יחתום מול לקוחותיו שהם הדיירים, על הסכם התקשרות, בו יגדיר את כל שירותיו המשפטים שמשרדו מעניק, בנוסף יגדיר מהו סכום שכר הטרחה ומהם מועדי התשלום. הסכם זה יעבור ליזם לאישור וחתימה כאשר הנציגות מגבה את עורך הדין.

בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין יש לוודא שעו"ד מטעמם יפעל ויבצע כל דבר שיידרש, למקרה שהיזם יפר את ההסכם, יש לוודא שהסכם שכר הטרחה עימו מספק ומספיק למקרים כאלו. יש לוודא מי במשרד ינהל באופן אישי את הפרויקט, האם עו"ד בכיר או עו"ד זוטר וכדומה.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

הכותבת, עוה"ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל"ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ"א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו"ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?"
ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.

01/08/2025