fbpx
מָתֵמָטִיקָה פְּשׁוּטָה / נָעֳמִי לְבָנוֹן-קֶשֶׁת
ספטמבר 29, 2020
“התושבים הם הנכס בגדול ביותר של העיר”
ספטמבר 30, 2020

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין

מסקר שנעשה לאחרונה עולה כי ישנם בעלי דירות שמתייחסים בחשדנות לעורכי הדין שמייצגים אותם, ואפילו חשים שהם לא נגישים להם כפי שציפו

עורכת הדין רוית סיני

הסקר בדק מה גורם לחשדנות הדדית ולחוסר האמון ומדוע חשוב לבנות מערכת יחסים על בסיס שקיפות שתעבוד לטובת כולם.

הדיירים העלו את הסיבות הבאות:

  • לא כל הדיירים היו שותפים לתהליך בחירת עורך הדין שמייצג אותם.
  • קיים חוסר אמון מימים ימימה בין דיריי הבניין, ועורכי הדין “הובאו” ע”י אחד מהם.
  • חלקם הגדול של הדיירים לא פגש את עורך הדין לאורך כל התהליך.
  • אין להם את ידע וההכרות עם התהליך שעורכי הדין עברו.
  • עורכי הדין נתנו ליזם אפשרות להכניס להסכם סעיפים שפעלו שלא לטובת הדיירים וכך הם נפגעו.

מה חשוב לדעת לפני שבוחרים עו”ד מטעם הדיירים?

הצלחת הפרויקט נשענת, בין היתר, על הניסיון, המקצועיות, האסרטיביות, הנחישות והאמונה של עו”ד בהצלחת הפרויקט. עו”ד  דיירים, צריך להיות קשוב ורגיש לבעיותיהם של הדיירים, אשר לעיתים אינם נובעות מעצם הפרויקט, אלא מאופי ויחסיהם אחד כלפי השני. לכן, שבוחנים עורכי דין – חשוב להבין האם אותו עורך דין יטפל בעצמו בפרויקט והאם יש לו את היכולות לנהל פרויקט מורכב שכזה.

  1. יש לתאם ציפיות – חוסר אמון אינו בהכרח תוצאה לכך שעורך הדין לא פעל כשורה. אני דווקא רוצה להאמין שחלק גדול מהטענות נובע מחוסר תיאום ציפיות, והגדרות לא ברורות בנושאים השונים בין הבעלים לבין תפקיד עורך הדין בפרויקט.

כבר בפגישה הראשונה חייבים להסדיר את הקשר שביו עורך הדין לבעלים, לקבוע ולהסכים על שכר הטרחה, היקף התפקיד של עורך הדין, אחריות עורכי הדין, העבודה מול נציגות בלבד ועוד.

  1. יש להימנע מניגוד אינטרסים – ישנם משרדים של עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים. זה יוצר עניין מורכב ויש לקבל את רשימת אותם יזמים שעורכי הדין מייצג על מנת להימנע מניגוד אינטרסים מובהק.
  2. יש להבין מה הדרך והשיטה מן ההתחלה – ישנם משרדים שלא בודקים את ההצעות של היזמים ולא עורכים מכרז בין יזמים ועל כן השיטה והדרך שבה יתנהל עורך הדין חייבת להיות ברורה מההתחלה.

אני גורסת כי תפקידו של עורך הדין מטעם הדיירים הוא לעזור לדיירים להבין מה מגיע להם, מהן הזכויות שלהם, להגן על זכויותיהם ולוודא שהם מקבלים את מקסימום התמורה ומקסימום ההגנות שישנן במסגרת ההסכם מול היזם.

  1. יש לבדוק את מדיניות העירייה – בכל הפרויקטים שאני מייצגת, אני נוהגת לשכור שירותים של אדריכל מנוסה שיוכל לבדוק מה מדיניות העירייה לגבי אותו בניין או בניינים ואז לבוא לדיירים עם תשובות מהעירייה ורק על בסיס נתונים אלו לבצע מכרז יזמים.

חשוב לזכור, שלדיירים וליזם יש אינטרס משותף שהפרויקט אכן יצא לפועל והבניין הישן יתחדש, אם בדרך של הריסה ובניה מחדש, בדרך של חיזוק, או בדרך של פינוי בנוי. אולם, מעבר לכך, בין היזם לבין הדיירים ישנם אינטרסים מנוגדים. ליזם יש אינטרס לשלם כמה שפחות ולהרוויח כמה שיותר.

  1. יש לבחור עו”ד שילווה את הדיירים לכל אורך הפרוייקט – עורכי דין רבים רואים את הייצוג של הדיירים כמוצלח אם הושגו חתימותיהם, אך חשוב להבין שתפקידו של עו”ד בפרויקט התחדשות עירונית, אינו מסתכם בכך, ולא רק בליווי המשפטי וניהול המשא ומתן המסחרי לגבי התמורות שאמורים לקבל הדיירים אלא בליווי הדיירים מתחילת הפרויקט, ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים. בין היתר, הוא מחזיק עבורם בנאמנות את הערבויות ופותר בעיות של הדיירים בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם. לכן משך הליווי בפועל של עורך דין הדיירים לבניין אחד הוא לפחות 10-8 שנים.
  2. יש לתאם ציפיות ולחדד הגדרות – פגשתי בעלי דירות שרצו שמישהו בעל יידע וניסיון ייקח אחריות על הפרוייקט: יארגן, ינהל, ישיג את העסקה הכי טובה , יפתור בעיות פנימיות בין הדיירים ועוד. אלה ציפיות שלא פשוט להגשים, וכאשר יש פערי ציפיות וסעיפים שלא הוגדרו נכון, קל לדברים שלילים לעלות – חשד, חוסר אמון, אכזבה וכו’. לכן חשוב תמיד להגדיר ולהבהיר מה התפקיד של עורך הדין וגם מה לא התפקיד שלו.

התהליך הנכון הוא שעורך דין הדיירים יחתום מול לקוחותיו שהם הדיירים, על הסכם התקשרות, בו יגדיר את כל שירותיו המשפטים שמשרדו מעניק, בנוסף יגדיר מהו סכום שכר הטרחה ומהם מועדי התשלום. הסכם זה יעבור ליזם לאישור וחתימה כאשר הנציגות מגבה את עורך הדין.

בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין יש לוודא שעו”ד מטעמם יפעל ויבצע כל דבר שיידרש, למקרה שהיזם יפר את ההסכם, יש לוודא שהסכם שכר הטרחה עימו מספק ומספיק למקרים כאלו. יש לוודא מי במשרד ינהל באופן אישי את הפרויקט, האם עו”ד בכיר או עו”ד זוטר וכדומה.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא


הכותבת, עוה”ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל”ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו”ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: “המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?”

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.



ספטמבר 1, 2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
אוגוסט 11, 2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
יולי 16, 2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
יוני 15, 2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
מאי 19, 2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
אפריל 16, 2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
מרץ 22, 2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
פברואר 15, 2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
ינואר 15, 2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]
דצמבר 16, 2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו? עורכת הדין רוית סיני אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה […]
נובמבר 22, 2020

השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית

ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר כי ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה עורכת […]
אוקטובר 22, 2020

פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א

  פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א כך פסק בית משפט השלום בתל-אביב, לאחר שדיירים עתרו כנגד החברה היזמית בטענה לאיחור במסירה עורכת הדין רוית סיני החברה היזמית ש. גזית ייזום […]
ספטמבר 30, 2020

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין מסקר שנעשה לאחרונה עולה כי ישנם בעלי דירות שמתייחסים בחשדנות לעורכי הדין שמייצגים אותם, ואפילו חשים שהם לא נגישים להם כפי שציפו עורכת הדין רוית סיני הסקר […]
אוגוסט 28, 2020

הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו

  בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית: הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני כיום, כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית הכרוך בהריסת ובניית מבנים חדשים […]
אוגוסט 12, 2020

הכנסת בדרך להטלת פצצה: חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית

הכנסת בדרך להטלת פצצה חקיקה שתעגן את התנאים להתחדשות עירונית עורכת הדין רוית סיני הכנסת החלה לעגן בחקיקה הליך של “פרה-רולינג”, לפיו יינתן אישור מקדמי לבקשות להתחדשות עירונית. אם אתם מתכננים לחזק את הבניין שלכם […]
יוני 11, 2020

“אני חוששת שאת השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית נרגיש רק בעוד שנים”

“אני חוששת שאת השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית נרגיש רק בעוד שנים“ עורכת הדין רוית סיני בצל משבר הקורונה טבעי שתשומת-הלב התקשורתית והציבורית מופנית אל מערכת הבריאות ואל שוק התעסוקה. ההשלכות המיידיות של […]
יוני 9, 2020

תמ”א 38 ופינוי בינוי בימים שאחרי משבר הקורונה

תמ”א 38 ופינוי בינוי בימים שאחרי משבר הקורונה עורכת הדין רוית סיני ימי משבר הקורונה הכניסו את המשק לקיפאון. מתוך רצון למנוע את התפשטות הווירוס, משרדי הממשלה פרסמו הנחיות, הוראות וצווים לשעת חירום המגבילים את […]
מאי 2, 2020

התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה?

התחדשות עירונית, מה אפשר וצריך לעשות במשבר הקורונה? המצב הנוכחי וקצב התקדמות התהליכים יגרום לעיכובים בקידום פרוייקטי התחדשות עירונית. עורכת הדין רוית סיני נגיף הקורונה וכניסת המשק למצב קיפאון הוא אתגר אמיתי לכל תחום ההתחדשות […]


זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!


רחוב ז'בוטינסקי 7 (מגדל משה אביב) קומה 53.

טלפון : 03-5188886 |  פקס : 03-5188887 | מייל : office@dineymishpaha.co.il

 www.dineymishpaha.co.il/


 

דילוג לתוכן