fbpx
מָתֵמָטִיקָה פְּשׁוּטָה / נָעֳמִי לְבָנוֹן-קֶשֶׁת
09/29/2020
“התושבים הם הנכס בגדול ביותר של העיר”
09/30/2020

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין

מסקר שנעשה לאחרונה עולה כי ישנם בעלי דירות שמתייחסים בחשדנות לעורכי הדין שמייצגים אותם, ואפילו חשים שהם לא נגישים להם כפי שציפו

עורכת הדין רוית סיני

הסקר בדק מה גורם לחשדנות הדדית ולחוסר האמון ומדוע חשוב לבנות מערכת יחסים על בסיס שקיפות שתעבוד לטובת כולם.

הדיירים העלו את הסיבות הבאות:

  • לא כל הדיירים היו שותפים לתהליך בחירת עורך הדין שמייצג אותם.
  • קיים חוסר אמון מימים ימימה בין דיריי הבניין, ועורכי הדין “הובאו” ע”י אחד מהם.
  • חלקם הגדול של הדיירים לא פגש את עורך הדין לאורך כל התהליך.
  • אין להם את ידע וההכרות עם התהליך שעורכי הדין עברו.
  • עורכי הדין נתנו ליזם אפשרות להכניס להסכם סעיפים שפעלו שלא לטובת הדיירים וכך הם נפגעו.

מה חשוב לדעת לפני שבוחרים עו”ד מטעם הדיירים?

הצלחת הפרויקט נשענת, בין היתר, על הניסיון, המקצועיות, האסרטיביות, הנחישות והאמונה של עו”ד בהצלחת הפרויקט. עו”ד  דיירים, צריך להיות קשוב ורגיש לבעיותיהם של הדיירים, אשר לעיתים אינם נובעות מעצם הפרויקט, אלא מאופי ויחסיהם אחד כלפי השני. לכן, שבוחנים עורכי דין – חשוב להבין האם אותו עורך דין יטפל בעצמו בפרויקט והאם יש לו את היכולות לנהל פרויקט מורכב שכזה.

  1. יש לתאם ציפיות – חוסר אמון אינו בהכרח תוצאה לכך שעורך הדין לא פעל כשורה. אני דווקא רוצה להאמין שחלק גדול מהטענות נובע מחוסר תיאום ציפיות, והגדרות לא ברורות בנושאים השונים בין הבעלים לבין תפקיד עורך הדין בפרויקט.

כבר בפגישה הראשונה חייבים להסדיר את הקשר שביו עורך הדין לבעלים, לקבוע ולהסכים על שכר הטרחה, היקף התפקיד של עורך הדין, אחריות עורכי הדין, העבודה מול נציגות בלבד ועוד.

  1. יש להימנע מניגוד אינטרסים – ישנם משרדים של עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים. זה יוצר עניין מורכב ויש לקבל את רשימת אותם יזמים שעורכי הדין מייצג על מנת להימנע מניגוד אינטרסים מובהק.
  2. יש להבין מה הדרך והשיטה מן ההתחלה – ישנם משרדים שלא בודקים את ההצעות של היזמים ולא עורכים מכרז בין יזמים ועל כן השיטה והדרך שבה יתנהל עורך הדין חייבת להיות ברורה מההתחלה.

אני גורסת כי תפקידו של עורך הדין מטעם הדיירים הוא לעזור לדיירים להבין מה מגיע להם, מהן הזכויות שלהם, להגן על זכויותיהם ולוודא שהם מקבלים את מקסימום התמורה ומקסימום ההגנות שישנן במסגרת ההסכם מול היזם.

  1. יש לבדוק את מדיניות העירייה – בכל הפרויקטים שאני מייצגת, אני נוהגת לשכור שירותים של אדריכל מנוסה שיוכל לבדוק מה מדיניות העירייה לגבי אותו בניין או בניינים ואז לבוא לדיירים עם תשובות מהעירייה ורק על בסיס נתונים אלו לבצע מכרז יזמים.

חשוב לזכור, שלדיירים וליזם יש אינטרס משותף שהפרויקט אכן יצא לפועל והבניין הישן יתחדש, אם בדרך של הריסה ובניה מחדש, בדרך של חיזוק, או בדרך של פינוי בנוי. אולם, מעבר לכך, בין היזם לבין הדיירים ישנם אינטרסים מנוגדים. ליזם יש אינטרס לשלם כמה שפחות ולהרוויח כמה שיותר.

  1. יש לבחור עו”ד שילווה את הדיירים לכל אורך הפרוייקט – עורכי דין רבים רואים את הייצוג של הדיירים כמוצלח אם הושגו חתימותיהם, אך חשוב להבין שתפקידו של עו”ד בפרויקט התחדשות עירונית, אינו מסתכם בכך, ולא רק בליווי המשפטי וניהול המשא ומתן המסחרי לגבי התמורות שאמורים לקבל הדיירים אלא בליווי הדיירים מתחילת הפרויקט, ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים. בין היתר, הוא מחזיק עבורם בנאמנות את הערבויות ופותר בעיות של הדיירים בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם. לכן משך הליווי בפועל של עורך דין הדיירים לבניין אחד הוא לפחות 10-8 שנים.
  2. יש לתאם ציפיות ולחדד הגדרות – פגשתי בעלי דירות שרצו שמישהו בעל יידע וניסיון ייקח אחריות על הפרוייקט: יארגן, ינהל, ישיג את העסקה הכי טובה , יפתור בעיות פנימיות בין הדיירים ועוד. אלה ציפיות שלא פשוט להגשים, וכאשר יש פערי ציפיות וסעיפים שלא הוגדרו נכון, קל לדברים שלילים לעלות – חשד, חוסר אמון, אכזבה וכו’. לכן חשוב תמיד להגדיר ולהבהיר מה התפקיד של עורך הדין וגם מה לא התפקיד שלו.

התהליך הנכון הוא שעורך דין הדיירים יחתום מול לקוחותיו שהם הדיירים, על הסכם התקשרות, בו יגדיר את כל שירותיו המשפטים שמשרדו מעניק, בנוסף יגדיר מהו סכום שכר הטרחה ומהם מועדי התשלום. הסכם זה יעבור ליזם לאישור וחתימה כאשר הנציגות מגבה את עורך הדין.

בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין יש לוודא שעו”ד מטעמם יפעל ויבצע כל דבר שיידרש, למקרה שהיזם יפר את ההסכם, יש לוודא שהסכם שכר הטרחה עימו מספק ומספיק למקרים כאלו. יש לוודא מי במשרד ינהל באופן אישי את הפרויקט, האם עו”ד בכיר או עו”ד זוטר וכדומה.

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני ומלא או תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא


הכותבת, עוה”ד רוית סיני, מתמחה בעסקאות תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית.
עורכת דין משנת 1995. עוסקת למעלה מ-24 שנים בתחום הנדל”ן ואחת מעורכות הדין המובילות בתחום תמ”א 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, על מתאריה השונים.

לאחרונה עו”ד רוית סיני הוציאה ספר חדש: “המדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי – איך לשמור על הנכס שלך ולהשביח אותו?”

ניתן להשיגו און ליין או בחנויות הספרים סטימצקי, צומת ספרים או באתר נט-בוק.



05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
06/15/2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
05/19/2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
04/16/2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
03/22/2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
02/15/2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
01/15/2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]


נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן