26/02/2024
26/02/2024
יום שני, 26 בפברואר 2024

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ"א 38 - מה עושים?

הבניינים שהתמוטטו בר"ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון

עורכת הדין רוית סיני

רבים מהדיירים שהחלו וניהלו מו"מ ארוך מול יזמים, בתקווה לזכות בבניין שלהם בהריסה ובניה, ואף חתמו על הסכם משפטי, נתקלים כעת בסרוב מצד הועדות המקומיות ברמת גן וגבעתיים, אשר מבקשות לבטל את האפשרות של תוכנית תמ"א 38 ובמקומה מעודדות מתחמים של פינוי בינוי.

אילו חלופות עומדות לאותם דיירים?

במקרים בהם לא ניתן לקבוע בוודאות מהי המדיניות של אותה רשות ובמקרה שהרשות לא מחייבת את הדיירים בפינוי בינוי: כדאי להגיש את הבקשה להיתר על בסיס הריסה ובניה בלבד ורק במקרה שהעירייה לא תאשר- כדאי ללכת על החלופה של פינוי בינוי. אופציה זו אמורה להיות כלולה בהסכם המשפטי.

מבחינת המהות – פינוי בינוי דומה מאוד להריסה ובניה, השוני הוא הזמן.

העיכובים שנובעים בהוצאת היתר, נובעים לעיתים בשל דיירים שלא מעוניינים לחתום, כך שאין ליזם רוב שעומד כיום על 80% מהבעלים ולכן לא יכול לפעול מול העיריה.

במקרה זה, שר השיכון הוציא הצעת חוק שתקטין את הרוב החוקי הנדרש ל51% הסכמה מצד הבעלים במקום 80% – אין ספק שאם הצעת חוק זו תעבור בקריאה ראשונה ושניה, נוכל לעבור משוכה אחת של מכשול בדרך לפרויקט המיוחל.

הבעיה שנותרה היא שעד שההיתר יתקבל יחלפו לפחות בין 4-7 שנים מהמועד של ההסכם החתום על ידי רוב הבעלים. ובעצם הבניין הישן נותר רעוע ומסוכן, ללא ממ"דים, ודורש תחזוקה שוטפת לטיפולו.

הפתרון – להוסיף בהסכמים מול היזם סעיף שמחייב את היזם לקחת על עצמו את האחריות למקרה של בניין מסוכן . במקרים אחדים העירייה מוציאה לאותם בעלים התראה על "מבנה מסוכן". על הבעלים לחזק את הבניין על חשבונם שכן, אם לא יעשו כן, זהו למעשה הליך פלילי של העירייה נגד אותם בעלים אשר מתנהל בבית משפט מנהלי ובית המשפט עלול להטיל עליהם קנסות כבדים.

לכן רצוי להטיל על היזם במסגרת העסקה את האחריות והתשלום בגין הבניין המסוכן וכן להטיל עליו את התשלום לערוך ביטוח מבנה על הבניין.

הדרך להשיג את המטרות הללו היא באמצעות מכרז – כך, הדיירים יוכלו להחליט מבן מבחר רב של יזמים את מי לבחור, באמצעות מכרז.  

יזם שלא יסכים לקבל את התנאים הללו במסגרת המכרז, יפסל.

כאשר יוותרו שני יזמים שכן יסכימו, נערוך טבלת השוואה שמבוססת על ניסיון, ותק, גב כלכלי, דוחות של חברות דירוג, המלצות מבניינים שסיימו וכדומה. 

הבניין בביאליק ר"ג לפני ההריסה ולאחר שהעיריה פינתה את דייריו, צילום: דוברות עירית רמת גן

מהם ההבדלים בין תמ"א הריסה ובניה לפינוי בינוי?

 

 זמן

הריסה ובניה

פינוי בינוי

 

כחצי שנה ממועד חתימת ההסכם עם יזם הכנת בקשה להיתר

3 שנים לחתימה מול יזם (תלוי בדיירים)

3 שנים להכנת תבע

 

שנתיים שלוש להיתר

סה"כ 5 שנים להיתר

 

מפרט טכני

 

יחסית גבוה

 

ניתן יהיה לקבל מפרט טכני יותר גבוה מהריסה ובניה

תמורות לדיירים

2 קומות מעל

12 מ"ר תוספת לדירה+מרפסת שמש +חניה

הדיירים ימוקמו משליש אמצעי של המגדל- מקומה 7 ומעלה

12 מ"ר תוספת לדירה+מרפסת שמש +חניה

התייחסות לדיירים מבוגרים

 

אין בחוק

החוק החדש, חוק עידוד מיזמים פינוי בינוי מאפשר לדיירים מעל גיל 75 בעת החתימה על ההסכם או 80 בעת ההיתר, שמתגוררים בבניין, לקבל את שווי הדירה החדשה בעת הפינוי ולא לעבור לדירה שכורה, או לקבל שווי של 2 דירות קטנות ללא מיסוי.

התייחסות לתשלום אחזקת הבניין וניהולו

 רק לבעלים מעל גיל 67 שיש להם דירה אחת במתחם והם נתמכים בקצבת ביטוח לאומי- היזם ישלם עבורם 5 שנים עבור דמי האחזקה והניהול מכוח חוק התחדשות עירונית

 רשויות מקומיות לעיתים מחייבות בפרויקטים של פינוי בינוי- התחייבות של היזם לשאת במשך כמה שנים את דמי הניהול עבור כל הדיירים.

 

לסיכום – לדעתי, חייבים להתקדם ובהקדם לכיוון הסכם שישלב את האופציה, רק אם העירייה לא תאשר את הבקשה להיתר להריסה ובניה – יש להמשיך לפינוי בינוי.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'

כתבות נוספות של המומחית
02/14/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/27/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
08/04/2023

מה עושים במקרה של הפרה מצד היזם במסגרת ההסכם של ההתחדשות עירונית?

במהלך הדיון, דרשנו מהיזם: שישיב לדיירים ששילמו את הסכום עבור הוצאות המשפטיות ששילמו עבור תמורות שהדיירים מעולם לא קיבלו
08/02/2023

שינויים וחידושים בהתחדשות עירונית

"ליזם תהיה תקופה של שנתיים להחתים את היתר ותו לא. גם אם בהסכם כתוב שאפשר להגיע לרוב תוך 3 או 4 שנים, הסעיף בהסכם אינו קביל כי החוק הוא מעל ההסכם והוא לטובת הדיירים"
06/09/2023

התמורה שניתנת לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי

תכנית המתאר של גבעתיים תיצור למעשה סדר והתוויה כוללת של התפתחות העיר ותגדיר בכל פרויקט פינוי בינוי מהו ההיקף אותו יקבלו בעלי הדירות מהרשות המוניציפלית
04/29/2023

כיצד לבחור יזם? (המשך)

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
04/14/2023

כיצד לבחור יזם?

איך תימנעו מהפסדים כספיים או מבזבוז של זמן, תבחרו את היזם האמין ביותר שיציע לכם את ההצעה המסחרית הטובה והמשתלמת ביותר, ויבצע את עבודת שיפוץ הבניין בצורה הכי איכותית
03/15/2023

עקרון השוויון בין הדיירים במסגרת התחדשות עירונית

כעו"ד שמייצגת דיירים, חשוב לדעת שכל הדיירים יקבלו תמורות שוות באותו יחס למה שיש להם היום. אחרת זה יפר את עקרון השוויוניות
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
חדשות העיר גבעתיים פלוס

מועדון הולמס פלייס בקניון עזריאלי גבעתיים שופץ ושודרג, הולמס פלייס private premium

קניון עזריאלי גבעתיים בניהולו של שחר טביב מתעדכן ועובר שדרוג והתאמות הכוללים שיפוץ משמעותי. לאחרונה מועדון הולמס פלייס בקניון עזריאלי גבעתיים שופץ ושודרג, הולמס פלייס private premium

קראו עוד»
חדר החדשות

תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל במתחם אמפא TLV – הכניסה חינם

חדר החדשות תערוכת "רוח האדם" – תערוכת בוגרי שנקר על רקע מלחמת חרבות ברזל – הכניסה חופשית התערוכה תוצג עד ה-6 במרץ במתחם אמפא TLVברחוב יגאל אלון בת"א שתפו התערוכה  תציג 15 עבודות חדשות מתחומים

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

גבעתיים דורגה כעיר הכי צעירה בישראל אחרי תל אביב

חדשות העיר גבעתיים פלוס בשנים האחרונות הפכה העיר גבעתיים לאחת הערים המבוקשות עבור אוכלוסייה צעירה   שתפו אם גם אתם חשבתם שגבעתיים זו עיר "זקנה" – טעיתם! עם השנים האוכלוסייה הותיקה בגבעתיים הלכה והזדקנה, והעיר

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן