רבים מהדיירים שהחלו וניהלו מו"מ ארוך מול יזמים, בתקווה לזכות בבניין שלהם בהריסה ובניה, ואף חתמו על הסכם משפטי, נתקלים כעת בסרוב מצד הועדות המקומיות ברמת גן וגבעתיים, אשר מבקשות לבטל את האפשרות של תוכנית תמ"א 38 ובמקומה מעודדות מתחמים של פינוי בינוי.

אילו חלופות עומדות לאותם דיירים?

במקרים בהם לא ניתן לקבוע בוודאות מהי המדיניות של אותה רשות ובמקרה שהרשות לא מחייבת את הדיירים בפינוי בינוי: כדאי להגיש את הבקשה להיתר על בסיס הריסה ובניה בלבד ורק במקרה שהעירייה לא תאשר- כדאי ללכת על החלופה של פינוי בינוי. אופציה זו אמורה להיות כלולה בהסכם המשפטי.

מבחינת המהות – פינוי בינוי דומה מאוד להריסה ובניה, השוני הוא הזמן.

העיכובים שנובעים בהוצאת היתר, נובעים לעיתים בשל דיירים שלא מעוניינים לחתום, כך שאין ליזם רוב שעומד כיום על 80% מהבעלים ולכן לא יכול לפעול מול העיריה.

במקרה זה, שר השיכון הוציא הצעת חוק שתקטין את הרוב החוקי הנדרש ל51% הסכמה מצד הבעלים במקום 80% – אין ספק שאם הצעת חוק זו תעבור בקריאה ראשונה ושניה, נוכל לעבור משוכה אחת של מכשול בדרך לפרויקט המיוחל.

הבעיה שנותרה היא שעד שההיתר יתקבל יחלפו לפחות בין 4-7 שנים מהמועד של ההסכם החתום על ידי רוב הבעלים. ובעצם הבניין הישן נותר רעוע ומסוכן, ללא ממ"דים, ודורש תחזוקה שוטפת לטיפולו.

הפתרון – להוסיף בהסכמים מול היזם סעיף שמחייב את היזם לקחת על עצמו את האחריות למקרה של בניין מסוכן . במקרים אחדים העירייה מוציאה לאותם בעלים התראה על "מבנה מסוכן". על הבעלים לחזק את הבניין על חשבונם שכן, אם לא יעשו כן, זהו למעשה הליך פלילי של העירייה נגד אותם בעלים אשר מתנהל בבית משפט מנהלי ובית המשפט עלול להטיל עליהם קנסות כבדים.

לכן רצוי להטיל על היזם במסגרת העסקה את האחריות והתשלום בגין הבניין המסוכן וכן להטיל עליו את התשלום לערוך ביטוח מבנה על הבניין.

הדרך להשיג את המטרות הללו היא באמצעות מכרז – כך, הדיירים יוכלו להחליט מבן מבחר רב של יזמים את מי לבחור, באמצעות מכרז.  

יזם שלא יסכים לקבל את התנאים הללו במסגרת המכרז, יפסל.

כאשר יוותרו שני יזמים שכן יסכימו, נערוך טבלת השוואה שמבוססת על ניסיון, ותק, גב כלכלי, דוחות של חברות דירוג, המלצות מבניינים שסיימו וכדומה.