fbpx

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ"א 38 - מה עושים?

הבניינים שהתמוטטו בר"ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון

עורכת הדין רוית סיני

רבים מהדיירים שהחלו וניהלו מו”מ ארוך מול יזמים, בתקווה לזכות בבניין שלהם בהריסה ובניה, ואף חתמו על הסכם משפטי, נתקלים כעת בסרוב מצד הועדות המקומיות ברמת גן וגבעתיים, אשר מבקשות לבטל את האפשרות של תוכנית תמ”א 38 ובמקומה מעודדות מתחמים של פינוי בינוי.

אילו חלופות עומדות לאותם דיירים?

במקרים בהם לא ניתן לקבוע בוודאות מהי המדיניות של אותה רשות ובמקרה שהרשות לא מחייבת את הדיירים בפינוי בינוי: כדאי להגיש את הבקשה להיתר על בסיס הריסה ובניה בלבד ורק במקרה שהעירייה לא תאשר- כדאי ללכת על החלופה של פינוי בינוי. אופציה זו אמורה להיות כלולה בהסכם המשפטי.

מבחינת המהות – פינוי בינוי דומה מאוד להריסה ובניה, השוני הוא הזמן.

העיכובים שנובעים בהוצאת היתר, נובעים לעיתים בשל דיירים שלא מעוניינים לחתום, כך שאין ליזם רוב שעומד כיום על 80% מהבעלים ולכן לא יכול לפעול מול העיריה.

במקרה זה, שר השיכון הוציא הצעת חוק שתקטין את הרוב החוקי הנדרש ל51% הסכמה מצד הבעלים במקום 80% – אין ספק שאם הצעת חוק זו תעבור בקריאה ראשונה ושניה, נוכל לעבור משוכה אחת של מכשול בדרך לפרויקט המיוחל.

הבעיה שנותרה היא שעד שההיתר יתקבל יחלפו לפחות בין 4-7 שנים מהמועד של ההסכם החתום על ידי רוב הבעלים. ובעצם הבניין הישן נותר רעוע ומסוכן, ללא ממ”דים, ודורש תחזוקה שוטפת לטיפולו.

הפתרון – להוסיף בהסכמים מול היזם סעיף שמחייב את היזם לקחת על עצמו את האחריות למקרה של בניין מסוכן . במקרים אחדים העירייה מוציאה לאותם בעלים התראה על “מבנה מסוכן”. על הבעלים לחזק את הבניין על חשבונם שכן, אם לא יעשו כן, זהו למעשה הליך פלילי של העירייה נגד אותם בעלים אשר מתנהל בבית משפט מנהלי ובית המשפט עלול להטיל עליהם קנסות כבדים.

לכן רצוי להטיל על היזם במסגרת העסקה את האחריות והתשלום בגין הבניין המסוכן וכן להטיל עליו את התשלום לערוך ביטוח מבנה על הבניין.

הדרך להשיג את המטרות הללו היא באמצעות מכרז – כך, הדיירים יוכלו להחליט מבן מבחר רב של יזמים את מי לבחור, באמצעות מכרז.  

יזם שלא יסכים לקבל את התנאים הללו במסגרת המכרז, יפסל.

כאשר יוותרו שני יזמים שכן יסכימו, נערוך טבלת השוואה שמבוססת על ניסיון, ותק, גב כלכלי, דוחות של חברות דירוג, המלצות מבניינים שסיימו וכדומה. 

הבניין בביאליק ר"ג לפני ההריסה ולאחר שהעיריה פינתה את דייריו, צילום: דוברות עירית רמת גן

מהם ההבדלים בין תמ”א הריסה ובניה לפינוי בינוי?

 

 זמן

הריסה ובניה

פינוי בינוי

 

כחצי שנה ממועד חתימת ההסכם עם יזם הכנת בקשה להיתר

3 שנים לחתימה מול יזם (תלוי בדיירים)

3 שנים להכנת תבע

 

שנתיים שלוש להיתר

סה”כ 5 שנים להיתר

 

מפרט טכני

 

יחסית גבוה

 

ניתן יהיה לקבל מפרט טכני יותר גבוה מהריסה ובניה

תמורות לדיירים

2 קומות מעל

12 מ”ר תוספת לדירה+מרפסת שמש +חניה

הדיירים ימוקמו משליש אמצעי של המגדל- מקומה 7 ומעלה

12 מ”ר תוספת לדירה+מרפסת שמש +חניה

התייחסות לדיירים מבוגרים

 

אין בחוק

החוק החדש, חוק עידוד מיזמים פינוי בינוי מאפשר לדיירים מעל גיל 75 בעת החתימה על ההסכם או 80 בעת ההיתר, שמתגוררים בבניין, לקבל את שווי הדירה החדשה בעת הפינוי ולא לעבור לדירה שכורה, או לקבל שווי של 2 דירות קטנות ללא מיסוי.

התייחסות לתשלום אחזקת הבניין וניהולו

 רק לבעלים מעל גיל 67 שיש להם דירה אחת במתחם והם נתמכים בקצבת ביטוח לאומי- היזם ישלם עבורם 5 שנים עבור דמי האחזקה והניהול מכוח חוק התחדשות עירונית

 רשויות מקומיות לעיתים מחייבות בפרויקטים של פינוי בינוי- התחייבות של היזם לשאת במשך כמה שנים את דמי הניהול עבור כל הדיירים.

 

לסיכום – לדעתי, חייבים להתקדם ובהקדם לכיוון הסכם שישלב את האופציה, רק אם העירייה לא תאשר את הבקשה להיתר להריסה ובניה – יש להמשיך לפינוי בינוי.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
05/11/2022

בניה יזומה של דיירים ללא יזם

בעלי דירות שרוצים לקחת על עצמם את היזום במסגרת התחדשות עירונית - איך עושים את זה וכמה זה עולה?
04/21/2022

תמ”א 38 ופינוי בינוי, שאלות ותשובות בהתייחס לתיקונים החדשים בחוק

במקרים שבהם תהליך העסקה לא מתנהל באופן אחיד, מאוזן, שקוף ואמין – הפרויקט לא יתקדם. הנוכחות של עורך הדין וניהולו את התהליך קובע אם הפרויקט יצליח או לא. ולכן חשוב לי להבהיר מה התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים.
03/17/2022

התחדשות עירונית?
איך למקסם את התמורות ולהצליח בתהליך

עורך הדין חייב לחתום על הסכם ייצוג (לא ייפוי כח) שיפרט מהם השירותים שהוא מעניק לדיירים. נתקלתי במקרים רבים בהם עו"ד לא החתים את הדיירים ולא הגדיר מהם השירותים שהוא נותן ומהם השירותים שהוא לא נותן, והדבר יצר לאחר מכן יצר בעיו
02/26/2022

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"
01/22/2022

מה כולל תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג אותם בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט.
01/04/2022

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות

טעויות של דיירים בדרך להתחדשות איך להימנע מהרבה עוגמת נפש? ריכזנו עבורכם את הטעויות שלכם – הדיירים, שעלולות לסבך ולעכב את התהלך עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב […]
12/05/2021

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי

עיקרי השינויים למתחמי פינוי בינוי ריכזנו עבורכם את כל השינויים שקשורים למתחמי פינוי בינוי החשובים שאישרה הכנסת במסגרת חוק ההסדרים עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף […]
11/13/2021

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית

בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני שתפו שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב […]
10/27/2021

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים?

התמוטטות בניינים ישנים וביטול תמ”א 38 – מה עושים? הבניינים שהתמוטטו בר”ג ובחולון אמורים להוות תמרור אזהרה ולגרום לרשויות לפעול בהקדם, שכן אחרת שוב יסיקו מסקנות רק אחרי אסון עורכת הדין רוית סיני רבים מהדיירים […]
09/01/2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
08/11/2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
07/16/2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
פינת אוכל

חוגגים עם הבירות המובילות

הטבה חוגגים עם מיטב הבירות החדשות והמובילות מסתבר שבירה הוא המשקה האלכוהולי האהוב גם על הישראלים, והאביב שכבר כאן הוא גם חג הבירה, לכן אין כמו לחגוג עם מיטב הבירות שתפו: שיתוף ב whatsapp שיתוף

קראו עוד»
חדר החדשות

תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים “עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע”

חגיגות ה-100 תערוכה ייחודית בתיאטרון גבעתיים“עיר מהסרטים – מחווה לאולפני גבע” שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter במסגרת חגיגות המאה לעיר גבעתיים, עמותת קהילתיים ותיאטרון גבעתיים מעלים תערוכה

קראו עוד»
אדם גורל יועץ נדל"ן

מה ייתן לכם יותר עצמאות?

זה לא סוד שעליית מחירי הדירות מקשה על ציבור גדול בישראל. המחירים עולים, המשכורת לא עולה בהתאם, ופה מתחילה התלבטות מוכרת: מגורים או השקעה?

קראו עוד»
כתבות השער

מדהים. מנצח. אמיץ.

מיכאל בן דוד (25) ניצח בגמר העונה הרביעית של אקס פקטור ישראל והוא ייצג אותנו באירוויזיון באיטליה עם השיר ‘I.M‘ ● הוא בוגר מחזור נ”ח (2020) בבית הספר ‘בית צבי’ לאמנויות הבמה ומתגורר עם בן-זוגו רם רועי ברמת גן ● כוכב נולד

קראו עוד»
הספורט שלנו

אסא ת”א זכו בגביע המדינה לנערות בכיכובן של תמר ערקובי מגבעתיים ותמר ליפסיקס מרמת גן

חדר החדשות שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter משחק גמר גביע המדינה בכדורגל לנערות א’ עד גיל 16 (כיתה י’) התקיים באיצטדיון העירוני ברמלה בין קבוצות אסא תל

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן