fbpx
“אני חיה, נושמת וחולמת את העבודה שלי” דניאל רוט אבנרי אשת החדשות
יולי 2, 2021
מנהל שיווק ביום ופרשן NBA בלילה
יולי 3, 2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

עורכת הדין רוית סיני

לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית ומקצועית ולא תתבסס על העדפות אישיות של מי מהבעלים.

מפרויקטים שכשלו ולא צלחו את כל המכשולים בדרך, נראה שישנם כמה מאפיינים שנמצאו באותם פרויקטים.

  • לא כל הדיירים היו שותפים לתהליך בחירת עו”ד שמייצג אותם.
  • קיים חוסר אמון מימים ימימה בין דיריי הבניין, ועורכי הדין המדוברים “הובאו” ע”י אחד מהם.
  • חלקם הגדול אפילו לא פגש אותו לאורך כל התהליך.
  • עורכי הדין לא הצליחו להשיג את הרוב הדרוש והאמון של הבעלים בתהליך.

חשוב להבהיר, חוסר אמון אינו בהכרח שעו”ד לא פעל כשורה. לעיתים רבות, הדבר נובע מחוסר תיאום ציפיות והגדרות לא ברורות בנושאים השונים בין הבעלים לבין תפקיד עורך הדין בפרויקט.

חייבים בפגישה הראשונה להסדיר את הקשר שביו עורך הדין לבעלים, לקבוע ולהסכים על שכר הטרחה, היקף התפקיד של עורך הדין, אחריות עורכי הדין, העבודה מול נציגות בלבד ועוד.

ישנם משרדים של עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים, חשוב להבין שזה עניין מורכב ויש לקבל רשימת אותם יזמים שעורכי הדין מייצג על מנת להימנע מניגוד אינטרסים מובהק. ישנם פרויקטים, שלא יצאו לפועל, כאשר התגלה בדיעבד שאותו עורך דין שאמור היה לייצג את הדיירים, היה בניגוד אינטרסים כי הוא ייצג גם את היזם במכירת הדירות או שהוא ייצג או מייצג אותו בעסקה אחרת או מקבילה.

ישנם משרדים שלא בודקים את ההצעות של היזמים ולא עורכים מכרז בין יזמים – השיטה והדרך של השרות של אותו עו”ד חייבת להיות ברורה על ההתחלה.

לדעתי, תפקידו של עורך דין מטעם הדיירים הוא לעזור לדיירים להבין מה מגיע להם, מהם הזכויות שלהם, להגן על זכויותיהם ולוודא שהם מקבלים את מקסימום התמורה ומקסימום ההגנות שישנן במסגרת ההסכם מול היזם.

לכן, לדעתי חשוב וכך אני נוהגת בכל הפרויקטים שאני מייצגת, לשכור שירותים של אדריכל מנוסה שיוכל לבדוק מה מדיניות העיריה לגבי אותו בניין או בניינים מדובר ואז לבוא לדיירים עם תשובות מהעירייה. לאחר מכן לבצע מכרז יזמים על בסיס הנתונים שהתקבלו מהעריה.

עו”ד מטעם דיירים, אמור ללוות את הדיירים מתחילת הפרויקט, ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים. בין היתר, הוא מחזיק עבורם בנאמנות את הערבויות ופותר בעיות של הדיירים בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם. לכן משך הליווי בפועל של עורך דין הדיירים לבניין אחד הוא לפחות 10-8 שנים.

ניסיון בניהול פרויקטים דומים של עו”ד הדיירים הוא פרמטר משמעותי וחשוב על מנת להגדיר את התפקיד ותיאום הציפיות במלואו. מניסיוני אני יודעת שתפקיד עו”ד כולל הרבה דברים, והפן המשפטי הוא רק חלק ממנו. פגשתי בעלי דירות שבעצם רוצים שמישהו בעל יידע וניסיון ייקח אחריות על הדבר הגדול הזה: יארגן, ינהל, ישיג את העסקה הכי טובה , יפתור בעיות פנימיות בין הדיירים ועוד. אלה ציפיות שלא פשוט להגשים, ובתוך פערי ציפיות ודברים שלא הוגדרו נכון, קל לדברים שלילים לעלות – חשד, חוסר אמון, אכזבה וכו’. לכן חשוב תמיד להגדיר ולהבהיר מה התפקיד של עו”ד וגם מה לא התפקיד לא התפקיד שלהם.

עו”ד מייצג דיירים לא מאפשר ליזם להיפגש עם מי מהדיירים בנפרד כי אז נוצרת סיטואציה שמגבירה את החשש לניגוד אינטרסים.

בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין יש לוודא שעו”ד מטעמם יפעל ויבצע כל דבר שיידרש, למקרה שהיזם יפר את ההסכם, כולל ערבות להוצאות משפטיות עבור הדיירים. יש לוודא מי במשרד ינהל באופן אישי את הפרויקט, האם עו”ד בכיר או עו”ד זוטר וכדומה.

לסיכום

הצלחת הפרויקט נשענת, בין היתר, על הניסיון, המקצועיות, האסרטיביות, על הנחישות והאמונה של עו”ד בהצלחת הפרויקט. עורך דין דיירים, צריך להיות קשוב ורגיש לבעיותיהם של הדיירים, אשר לעיתים אינם נובעות מעצם הפרויקט, אלא מאופי ויחסיהם אחד כלפי השני. לכן, שבוחנים עורכי דין – חשוב להבין האם אותו עורך דין יטפל בעצמו בפרויקט והאם יש לו את היכולות לנהל פרויקט מורכב שכזה

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s’Dun 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
יולי 21, 2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
יולי 3, 2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
מאי 19, 2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
אפריל 16, 2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
מרץ 22, 2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
פברואר 15, 2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
ינואר 15, 2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]
דצמבר 16, 2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו? עורכת הדין רוית סיני אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה […]
נובמבר 22, 2020

השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית

ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר כי ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה עורכת […]
אוקטובר 22, 2020

פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א

  פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א כך פסק בית משפט השלום בתל-אביב, לאחר שדיירים עתרו כנגד החברה היזמית בטענה לאיחור במסירה עורכת הדין רוית סיני החברה היזמית ש. גזית ייזום […]
ספטמבר 30, 2020

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין

נקודת רתיחה ביחסים בין בעלי הדירות ועורכי הדין מסקר שנעשה לאחרונה עולה כי ישנם בעלי דירות שמתייחסים בחשדנות לעורכי הדין שמייצגים אותם, ואפילו חשים שהם לא נגישים להם כפי שציפו עורכת הדין רוית סיני הסקר […]
אוגוסט 28, 2020

הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו

  בשורה לבעלי הדירות המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית: הסכמה של 66% מבעלי הדירות תספיק וכיצד מתמודדים עם הסרבנים שנותרו עורכת הדין רוית סיני כיום, כדי לבצע פרויקט התחדשות עירונית הכרוך בהריסת ובניית מבנים חדשים […]
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
יוני 18, 2021

רמת גן פלוס 81

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
אולימפיאדת טוקיו

בדרך להגשמת החלום

היסטוריה ישראלית! טל אראל מגבעתיים, שחקן הנבחרת הלאומית בבייסבול, שגדל והתפתח במגרש הבייסבול הישראלי ייצג אותנו באולימפיאדה 2020 בטוקיו, יפן

קראו עוד»
אולימפיאדת טוקיו

כשיש לי מטרה מסוימת אני מצליח לשים את רעשי הרקע בצד ולהתמקד בה

חמש טבעות, כמעט בצבעי הקשת, מעטרות את סמל המשחקים האולימפיים. אותן חמש טבעות מייצגות תשוקה, מוסר עבודה, ניצחון, אמונה ורוח ספורטיבית.. הקשת איתי שני מגבעתיים יוצא להתחרות באולימפיאדה בטוקיו.

קראו עוד»
חדשות העיר רמת גן פלוס

המאבקים שבין חרדים וחילונים בפארק מרום נווה הביאו למפגש משותף להורדת הלהבות

חדשות העיר רמת גן פלוס הפארק הממוקם ברמת גן הפך לאחרונה למוקד מתיחות בין האוכלוסיות השונות פורסם: 21.7.2021 שיח תושבים חרדים חילונים, צילום: הקונגרס הישראלי. שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

שביל אופניים יתווסף לדרך רבין

חדשות העיר גבעתיים פלוס שתפו שיתוף ב facebook שיתוף ב email שיתוף ב whatsapp שיתוף ב twitter דרך רבין תזכה להוספת שביל אופניים במסגרת שידרוג כללי תכנית הסדרת דרך יצחק רבין אושרה ותצא לפועל בשבועות

קראו עוד»
אדם גורל יועץ נדל"ן

האם נכון לעבוד עם מתווך?

האם נכון לעבוד עם מתווך? הטור הזה שווה לכם כסף!​ מאת: אדם גורל למכור או לקנות דירה זה לא דבר פשוט. זו עסקה משמעותית שמעורבים בה סכומי כסף גבוהים ולכן חשוב למקסם את הפוטנציאל, לטעויות

קראו עוד»
מגזינים

גבעתיים פלוס מגזין 82

האולימפיאדה בטוקיו נפתחת לאחר שנדחתה בשל מגיפת הקורונה. בשונה מתחרויות קודמות תתנהל האולימפיאדה ללא צופים
לנבחרת האולימפית של ישראל יש הפעם שני ספורטאים מגבעתיים: הקשת איתי שני, שאתם מוזמנים לקרוא את הראיון איתו, ושחקן הנבחרת בבייסבול טל אראל

קראו עוד»
כתבות השער

“גבעתיים היא הבית שלי כיוצרת”

“מה שמעניין אותי באמת זה ‘הדרמה של האמצע’, שם נמצאים כל היצרים ושם מתרחשים הדברים האמיתיים. רוב השירים עוסקים בקצוות של הקשר- ההתחלה המתוקה או הסוף המר – אומרת יעל קידר, זמרת, מוזיקאית, יוצרת ומבצעת, ובצד כל אלה , עוסקת שנים רבות בטיפול זוגי ומשפחתי.

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

סיפור חוזר בגבעתיים

ב’סיפור חוזר’ תמצאו מבחר גדול של ספרי יד שנייה. כל העובדים בה הם אנשים עם מוגבלויות, כחלק מתהליך השיקום שלהם, והכל, דרך שימוש חוזר בספרים.

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

גננת לחיים

גננת לחיים. שולה דנאי, הגננת המיתולוגית של שכונת בורוכוב בגבעתיים, הלכה לעולמה. השאירה 3 ילדים, 10 נכדים ו-9 נינים עצובים… ועוד אלפי ילדים בוגרי גן שולה בגבעתיים

קראו עוד»
Shape
Shape

Wisite

בניית אתרים לעסקים
Wisite - Wise Site. Wise Choice.

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!


רחוב ז'בוטינסקי 7 (מגדל משה אביב) קומה 53.

טלפון : 03-5188886 |  פקס : 03-5188887 | מייל : office@dineymishpaha.co.il

 www.dineymishpaha.co.il/


 

דילוג לתוכן