19/06/2024
19/06/2024
יום רביעי, 19 ביוני 2024

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

עורכת הדין רוית סיני

לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו"ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית ומקצועית ולא תתבסס על העדפות אישיות של מי מהבעלים.

מפרויקטים שכשלו ולא צלחו את כל המכשולים בדרך, נראה שישנם כמה מאפיינים שנמצאו באותם פרויקטים.

  • לא כל הדיירים היו שותפים לתהליך בחירת עו”ד שמייצג אותם.
  • קיים חוסר אמון מימים ימימה בין דיריי הבניין, ועורכי הדין המדוברים "הובאו" ע"י אחד מהם.
  • חלקם הגדול אפילו לא פגש אותו לאורך כל התהליך.
  • עורכי הדין לא הצליחו להשיג את הרוב הדרוש והאמון של הבעלים בתהליך.

חשוב להבהיר, חוסר אמון אינו בהכרח שעו”ד לא פעל כשורה. לעיתים רבות, הדבר נובע מחוסר תיאום ציפיות והגדרות לא ברורות בנושאים השונים בין הבעלים לבין תפקיד עורך הדין בפרויקט.

חייבים בפגישה הראשונה להסדיר את הקשר שביו עורך הדין לבעלים, לקבוע ולהסכים על שכר הטרחה, היקף התפקיד של עורך הדין, אחריות עורכי הדין, העבודה מול נציגות בלבד ועוד.

ישנם משרדים של עורכי דין שמייצגים גם דיירים וגם יזמים, חשוב להבין שזה עניין מורכב ויש לקבל רשימת אותם יזמים שעורכי הדין מייצג על מנת להימנע מניגוד אינטרסים מובהק. ישנם פרויקטים, שלא יצאו לפועל, כאשר התגלה בדיעבד שאותו עורך דין שאמור היה לייצג את הדיירים, היה בניגוד אינטרסים כי הוא ייצג גם את היזם במכירת הדירות או שהוא ייצג או מייצג אותו בעסקה אחרת או מקבילה.

ישנם משרדים שלא בודקים את ההצעות של היזמים ולא עורכים מכרז בין יזמים – השיטה והדרך של השרות של אותו עו"ד חייבת להיות ברורה על ההתחלה.

לדעתי, תפקידו של עורך דין מטעם הדיירים הוא לעזור לדיירים להבין מה מגיע להם, מהם הזכויות שלהם, להגן על זכויותיהם ולוודא שהם מקבלים את מקסימום התמורה ומקסימום ההגנות שישנן במסגרת ההסכם מול היזם.

לכן, לדעתי חשוב וכך אני נוהגת בכל הפרויקטים שאני מייצגת, לשכור שירותים של אדריכל מנוסה שיוכל לבדוק מה מדיניות העיריה לגבי אותו בניין או בניינים מדובר ואז לבוא לדיירים עם תשובות מהעירייה. לאחר מכן לבצע מכרז יזמים על בסיס הנתונים שהתקבלו מהעריה.

עו”ד מטעם דיירים, אמור ללוות את הדיירים מתחילת הפרויקט, ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים. בין היתר, הוא מחזיק עבורם בנאמנות את הערבויות ופותר בעיות של הדיירים בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם. לכן משך הליווי בפועל של עורך דין הדיירים לבניין אחד הוא לפחות 10-8 שנים.

ניסיון בניהול פרויקטים דומים של עו”ד הדיירים הוא פרמטר משמעותי וחשוב על מנת להגדיר את התפקיד ותיאום הציפיות במלואו. מניסיוני אני יודעת שתפקיד עו"ד כולל הרבה דברים, והפן המשפטי הוא רק חלק ממנו. פגשתי בעלי דירות שבעצם רוצים שמישהו בעל יידע וניסיון ייקח אחריות על הדבר הגדול הזה: יארגן, ינהל, ישיג את העסקה הכי טובה , יפתור בעיות פנימיות בין הדיירים ועוד. אלה ציפיות שלא פשוט להגשים, ובתוך פערי ציפיות ודברים שלא הוגדרו נכון, קל לדברים שלילים לעלות – חשד, חוסר אמון, אכזבה וכו'. לכן חשוב תמיד להגדיר ולהבהיר מה התפקיד של עו”ד וגם מה לא התפקיד לא התפקיד שלהם.

עו"ד מייצג דיירים לא מאפשר ליזם להיפגש עם מי מהדיירים בנפרד כי אז נוצרת סיטואציה שמגבירה את החשש לניגוד אינטרסים.

בהסכם ההתקשרות עם עורך הדין יש לוודא שעו”ד מטעמם יפעל ויבצע כל דבר שיידרש, למקרה שהיזם יפר את ההסכם, כולל ערבות להוצאות משפטיות עבור הדיירים. יש לוודא מי במשרד ינהל באופן אישי את הפרויקט, האם עו"ד בכיר או עו"ד זוטר וכדומה.

לסיכום

הצלחת הפרויקט נשענת, בין היתר, על הניסיון, המקצועיות, האסרטיביות, על הנחישות והאמונה של עו”ד בהצלחת הפרויקט. עורך דין דיירים, צריך להיות קשוב ורגיש לבעיותיהם של הדיירים, אשר לעיתים אינם נובעות מעצם הפרויקט, אלא מאופי ויחסיהם אחד כלפי השני. לכן, שבוחנים עורכי דין – חשוב להבין האם אותו עורך דין יטפל בעצמו בפרויקט והאם יש לו את היכולות לנהל פרויקט מורכב שכזה

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג s'Dun 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'

כתבות נוספות של המומחית
06/15/2024

האם הבניין שלכם יכול לעבור התחדשות עירונית?

מה הסבירות לביצוע התחדשות עירונית בבניין שלכם, ואיך תבטיחו את חזרתכם לדירה החדשה עם סיום העבודות? כך תוכלו לדעת
05/27/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

סיפור מהסרטים בשלושה ימים

איה כהן אבישר קשרה את הסיפור שכתבה בעשיה של אור-לי, במשפחה המיוחדת שלהם, בנסיבות נפילתו של עומרי וזכתה בפרס הראשון בתחרות, ארבעה כרטיסים לפסטיבל הסרטים בקאן, 'הכל כלול'.

קראו עוד»
חדשות הרכב פלוס

הפנדה חוזרת

פיאט גרנד פנדה החדשה, הזוכה לעיצוב מושך עין מראה קופסתי עם מנוע חשמלי וגם היברידי

קראו עוד»
כתבות השער

איך סיפור נולד?

איך הפכו כל הרעיונות של 22 תלמידי כתה ה' במרכז המחוננים והמצטיינים סחל"ב בגבעתיים לספר אחד משותף ומרתק 'אסקייפ – התעלומה במבנה הקסום'

קראו עוד»
חדשות העיר גבעתיים פלוס

זמר זמר לך! 350 תלמידים השתתפו באירוע חגיגי לסיכום תכנית "זמר עברי"

חדשות העיר גבעתיים פלוס זמר זמר לך 350 תלמידים השתתפו באירוע חגיגי לסיכום תכנית "זמר עברי" שתפו אירוע סיכום תכנית זמר עברי בהדרכת סטודנטים מבית הספר למוזיקה "רימון"'. האירוע התקיים בתיאטרון גבעתיים. תכנית זמר עברי פעלה השנה

קראו עוד»
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן