28/05/2024
28/05/2024
יום שלישי, 28 במאי 2024

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

עורכת הדין רוית סיני

חשיבותם של מיזמי ההתחדשות העירונית לעתיד אזרחי ישראל, ומנגד הקשיים והמורכבות בדרך להגשמתם, ידועים היטב לא רק ליזמים ולבעלי הדירות כי אם גם לקובעי המדיניות. לפני קצת יותר משנה נרשמה פריצת דרך בנושא, כשצוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים בענף. בשל הסחרור הפוליטי ובהיעדר ממשלה, מאז ועד היום הצעדים האלה לא עוגנו בחקיקה מחייבת.

בחרתי לנתח ולהסביר אותם כי אולי כעת עם הקמת הממשלה, ההצעות אפילו ייושמו!

לשכוח מ-100%:

כל מי שעוסק בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית מכיר היטב את הקושי שבהשגת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות. למרות זאת, כדי להגיש תב"ע (תוכנית בניין עיר) שתאפשר הריסה ובנייה מחדש של בניינים שלא עומדים בתנאים לפרויקטים מעין אלה, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם הרלוונטי. התוצאה – התנגדות של בעל דירה אחד ויחיד בבניין יכולה לסכל פרויקט שלם.

הצוות המשותף של הרשות הממשלתית ומשרד המשפטים הציע לתקן את החוק כך שיאפשר להגיש במקרים אלו תוכנית הריסה ובנייה ברוב מופחת של 60% ולא 80% מהבעלים– כפי שנעשה לגבי מתחמים שכן עונים על דרישות התמ"א ו/או שעומדים בתנאים להכרזה כמתחמי פינוי-בינוי. אין ספק כי על הממשלה ומוסדות התכנון להמשיך ולדחוף לכיוון הזה. השגת הסכמה מצד 80% מהדיירים מקשה מאוד ומאפשרת פתח לסחטנים וסרבנים לחבל לרוב שכן רוצים לממש את הפרויקט מסיבות ומניעים שנובעים בדרך כלל משיקולים פסולים וזרים,

דירות לחוד ורכוש משותף לחוד:

הרוב הדרוש לקידום פרויקט תמ"א 38  הוא 80% מבעלי הדירות, שלדירותיהם מוצמדים 80% מהרכוש המשותף. ברי כי אין בדבר הזה צורך, והוא רק מסרבל את ההליך להשגת הרוב הדרוש. הצוות המשותף גם הוא היה סבור כך, והציע כי בחישוב הרוב הדרוש לא ייכלל השטח המשותף המוצמד לדירות. כלומר, שהחישוב יעשה על בסיס מספר הדירות וללא קשר לחלק ברכוש המשותף.

הרחבת מעגל התובעים:

כיום רשאים להגיש תביעה כנגד דייר סרבן רק בעלי הדירות האחרים בבניין או במתחם. מנסחי המסמך היו סבורים, ובצדק, כי יש לתקן את החוק כך שגם יזם הפרויקט יהא רשאי להגיש את התביעה כנגד הדייר הסרבן, ואפילו המדינה עצמה – במקרים בהם היא זו שמקדמת את הפרויקט וישנו אינטרס ציבורי לכך.

עבריין בנייה לא ייצא נשכר:

במתחמים רבים של התחדשות עירונית מתגלות תופעות של עבירות בנייה שבוצעו בבניינים הקיימים, כגון דירות שפוצלו ותוספות בנייה שנבנו ללא היתר. מבצעי עבירות הבנייה מתנים לעיתים את הסכמתם לפרויקט בכך שהיזם יעניק להם תמורות בלתי-סבירות, המבוססות על המצב הקיים שנוצר שלא כדין.

הצוות המשותף הציע לתקן את החוק כך שיקבע כי בעל דירה שמסרב לעסקה ושביצע עבירת בנייה בדירה, לא ייספר במניין בעלי הדירות שנתנו הסכמתם באותו בניין. מנסחי המסמך אף מציעים כי במסגרת חישוב התמורות ייחשב מי שבנה שלא כדין כמי שמסרב סירוב בלתי-סביר לעסקה, והוא יקבל את חלקו בתמורות בהתעלם מעבירת הבנייה שביצע. תיקון זה חיוני הן כדי לייעל את התחום והן במישור המוסרי, שכן אין אנו רוצים שעבירות בנייה יניבו לעבריין תוספת תמורות.

לא עוד ניגוד עניינים:

מנסחי המסמך מבקשים לקבוע כי עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ייבחר על ידי בעלי הדירות ולא על ידי היזם, וכי בהתאם שכר הטרחה לא ישולם לו ישירות על ידי היזם אלא יועבר תחילה לחשבון נאמנות. כמו כן, לפי התיקון המוצע עורך הדין יהיה מנוע מלתת לאותו יזם שירותים משפטיים עד להשלמת הפרויקט, גם לא בפרויקט אחר. פרקטיקה זו חשובה לאותם דיירים שבוחרים משרדים אשר מייצגים לרוב יזמים לא מן הנמנע שיזם אשר מיוצג על ידי המשרד לא יהיה מיוצג בעסקה ספציפית עקב כך שהמשרד מייצג את הבעלים אולם יקח עו"ד אחר לצורך העסקה כדי להיות היזם. באותה דוגמא המשרד אשר ייצג את אותו יזם מייצג כעת את הדיירים ועו"ד אחר לצורך אותה עסקה מייצג את היזם- בעיני זה עדיין בעייתי מאוד מבחינת הבעלים.

מניעת החתמה פוגענית:

פערי הידע, השפה והמשאבים בין בעלי דירות ליזמים באים לא פעם לידי ביטוי פסול בהסכמי ההתקשרות ביניהם. מנסחי המסמך ממליצים לקבוע מקרים מסוימים שיראו בהם החתמה פוגענית. למשל, כאשר יזם מוסר לבעלי דירות מידע כוזב לגבי מספר המסכימים לעסקה, או כאשר על בעל הדירה מופעל לחץ בלתי-סביר לחתום על ההסכם. מקרים אלה, כך מוצע, ייחשבו כעוולה נזיקית, מעבר לכך שמבחינה חוזית דין החוזה להתבטל.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'

כתבות נוספות של המומחית
05/22/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
המגרש הביתי

שושלת מליקה

אופק מליקה שוער נבחרת הנוער זוכת מדליית הארד במונדיאליטו 2023. גדל והתחנך בעיר גבעתיים, ובמועדון בו שיחקו גם בני משפחתו – הפועל רמת גן

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן