fbpx

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

עורכת הדין רוית סיני

חשיבותם של מיזמי ההתחדשות העירונית לעתיד אזרחי ישראל, ומנגד הקשיים והמורכבות בדרך להגשמתם, ידועים היטב לא רק ליזמים ולבעלי הדירות כי אם גם לקובעי המדיניות. לפני קצת יותר משנה נרשמה פריצת דרך בנושא, כשצוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים בענף. בשל הסחרור הפוליטי ובהיעדר ממשלה, מאז ועד היום הצעדים האלה לא עוגנו בחקיקה מחייבת.

בחרתי לנתח ולהסביר אותם כי אולי כעת עם הקמת הממשלה, ההצעות אפילו ייושמו!

לשכוח מ-100%:

כל מי שעוסק בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית מכיר היטב את הקושי שבהשגת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות. למרות זאת, כדי להגיש תב”ע (תוכנית בניין עיר) שתאפשר הריסה ובנייה מחדש של בניינים שלא עומדים בתנאים לפרויקטים מעין אלה, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות במתחם הרלוונטי. התוצאה – התנגדות של בעל דירה אחד ויחיד בבניין יכולה לסכל פרויקט שלם.

הצוות המשותף של הרשות הממשלתית ומשרד המשפטים הציע לתקן את החוק כך שיאפשר להגיש במקרים אלו תוכנית הריסה ובנייה ברוב מופחת של 60% ולא 80% מהבעלים– כפי שנעשה לגבי מתחמים שכן עונים על דרישות התמ”א ו/או שעומדים בתנאים להכרזה כמתחמי פינוי-בינוי. אין ספק כי על הממשלה ומוסדות התכנון להמשיך ולדחוף לכיוון הזה. השגת הסכמה מצד 80% מהדיירים מקשה מאוד ומאפשרת פתח לסחטנים וסרבנים לחבל לרוב שכן רוצים לממש את הפרויקט מסיבות ומניעים שנובעים בדרך כלל משיקולים פסולים וזרים,

דירות לחוד ורכוש משותף לחוד:

הרוב הדרוש לקידום פרויקט תמ”א 38  הוא 80% מבעלי הדירות, שלדירותיהם מוצמדים 80% מהרכוש המשותף. ברי כי אין בדבר הזה צורך, והוא רק מסרבל את ההליך להשגת הרוב הדרוש. הצוות המשותף גם הוא היה סבור כך, והציע כי בחישוב הרוב הדרוש לא ייכלל השטח המשותף המוצמד לדירות. כלומר, שהחישוב יעשה על בסיס מספר הדירות וללא קשר לחלק ברכוש המשותף.

הרחבת מעגל התובעים:

כיום רשאים להגיש תביעה כנגד דייר סרבן רק בעלי הדירות האחרים בבניין או במתחם. מנסחי המסמך היו סבורים, ובצדק, כי יש לתקן את החוק כך שגם יזם הפרויקט יהא רשאי להגיש את התביעה כנגד הדייר הסרבן, ואפילו המדינה עצמה – במקרים בהם היא זו שמקדמת את הפרויקט וישנו אינטרס ציבורי לכך.

עבריין בנייה לא ייצא נשכר:

במתחמים רבים של התחדשות עירונית מתגלות תופעות של עבירות בנייה שבוצעו בבניינים הקיימים, כגון דירות שפוצלו ותוספות בנייה שנבנו ללא היתר. מבצעי עבירות הבנייה מתנים לעיתים את הסכמתם לפרויקט בכך שהיזם יעניק להם תמורות בלתי-סבירות, המבוססות על המצב הקיים שנוצר שלא כדין.

הצוות המשותף הציע לתקן את החוק כך שיקבע כי בעל דירה שמסרב לעסקה ושביצע עבירת בנייה בדירה, לא ייספר במניין בעלי הדירות שנתנו הסכמתם באותו בניין. מנסחי המסמך אף מציעים כי במסגרת חישוב התמורות ייחשב מי שבנה שלא כדין כמי שמסרב סירוב בלתי-סביר לעסקה, והוא יקבל את חלקו בתמורות בהתעלם מעבירת הבנייה שביצע. תיקון זה חיוני הן כדי לייעל את התחום והן במישור המוסרי, שכן אין אנו רוצים שעבירות בנייה יניבו לעבריין תוספת תמורות.

לא עוד ניגוד עניינים:

מנסחי המסמך מבקשים לקבוע כי עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ייבחר על ידי בעלי הדירות ולא על ידי היזם, וכי בהתאם שכר הטרחה לא ישולם לו ישירות על ידי היזם אלא יועבר תחילה לחשבון נאמנות. כמו כן, לפי התיקון המוצע עורך הדין יהיה מנוע מלתת לאותו יזם שירותים משפטיים עד להשלמת הפרויקט, גם לא בפרויקט אחר. פרקטיקה זו חשובה לאותם דיירים שבוחרים משרדים אשר מייצגים לרוב יזמים לא מן הנמנע שיזם אשר מיוצג על ידי המשרד לא יהיה מיוצג בעסקה ספציפית עקב כך שהמשרד מייצג את הבעלים אולם יקח עו”ד אחר לצורך העסקה כדי להיות היזם. באותה דוגמא המשרד אשר ייצג את אותו יזם מייצג כעת את הדיירים ועו”ד אחר לצורך אותה עסקה מייצג את היזם- בעיני זה עדיין בעייתי מאוד מבחינת הבעלים.

מניעת החתמה פוגענית:

פערי הידע, השפה והמשאבים בין בעלי דירות ליזמים באים לא פעם לידי ביטוי פסול בהסכמי ההתקשרות ביניהם. מנסחי המסמך ממליצים לקבוע מקרים מסוימים שיראו בהם החתמה פוגענית. למשל, כאשר יזם מוסר לבעלי דירות מידע כוזב לגבי מספר המסכימים לעסקה, או כאשר על בעל הדירה מופעל לחץ בלתי-סביר לחתום על ההסכם. מקרים אלה, כך מוצע, ייחשבו כעוולה נזיקית, מעבר לכך שמבחינה חוזית דין החוזה להתבטל.

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו”ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו”ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun’s 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו”ד רוית סיני התפרסם במגזינים ‘גבעתיים פלוס‘ ו’רמת גן פלוס

כתבות נוספות של המומחית
ספטמבר 10, 2021

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא […]
אוגוסט 11, 2021

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים

מהם השלבים הנכונים מצד בעלי דירות ונכסים באיתור יזם מתאים במסגרת תהליך תמ”א 38 / פינוי בינוי- תרשים זרימה  אז איך זה עובד? עורכת הדין רוית סיני   מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ”א […]
יולי 16, 2021

רשימת הפתרונות לייעול וקידום מיזמי התחדשות עירונית

צוות משותף של משרד המשפטים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פירסם מסמך מפורט ובו שורה של כלים להסרת החסמים המרכזיים, עו"ד רוית סיני בחרה לנתח ולהסביר
יוני 15, 2021

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט

איך לבנות מערכת יחסי אמון בין בעלי הדירות ועו”ד שתביא להצלחת הפרויקט עורכת הדין רוית סיני לפני שמתחילים פרויקט בהתחדשות עירונית, חשוב לבחור עו”ד שיסייע לבעלי הדירות לנהל את התהליך באופן שבחירת היזם תהיה אובייקטיבית […]
מאי 19, 2021

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית

תפקיד הנציגות בפרויקטים של התחדשות עירונית על מנת לקדם תהליך של התחדשות עירונית, בין אם זה במסגרת חיזוק, הריסה ובניה או פינוי בינוי, נדרשת נציגות מטעם הבעלים שתייצג את הבעלים בכל הקשור לקידום וניהול הפרויקט […]
אפריל 16, 2021

פרויקט פינוי בינוי, בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן לקבל זכויות לתמ”א 38 לבניין בודד

פרויקט פינוי בינוי בחלק מהערים ראשי הערים קבעו כי לא ניתן יהיה לקבל זכויות של תמ”א 38 לבניין בודד אלא רק במסגרת מתחם שלם שמאגד כמה בניינים בערים לא מעטות, בהן עירית גבעתיים, קבעו ראשי […]
מרץ 22, 2021

נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה

לאור הקפאת היתרי הבנייה במסגרת תמ”א 38 “נצלו כעת את הזמן, הגיעו להסכמות בין הבעלים והתקדמו להסכם והכנת גרמושקה” האפשרות היחידה לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 בגבעתיים לצאת לפועל – אם וכאשר, תחליט העיריה לאפשר בעוד חצי שנה […]
פברואר 15, 2021

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38

האתגרים ב-2021 למימוש פרויקט תמ”א 38 אנו עומדים בפתחה של שנה חדשה כשברקע הגיעה צפירת הארגעה באמצעות החיסונים לקורונה וההיענות הציבורית הגבוהה להתחסן. לפי ההערכות, ההתאוששות במהלך השנה תכלול גידול בביקושים לדירות באזור גוש דן. […]
ינואר 15, 2021

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם! פורסם תזכיר החוק החדש

קריאת השכמה אמיתית לזירוז התמ”א 38 גם בבניין שלכם פורסם תזכיר החוק החדש: פגיעה בתמורות לדיירים, היתרון הגדול של תמ”א 38 יתמוסס /// מאת עו”ד רוית סיני ל א ח ר ו נ ה פרסם […]
דצמבר 16, 2020

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות

מה הבסיס לחישוב גודל הדירות החדשות כשיש בבניין דירות עם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו? עורכת הדין רוית סיני אחת הבעיות הקשות שיש לדיירים בקידום פרויקט התחדשות עירונית, היא שחלק מהדיירים ניצלו את זכות הרחבה […]
נובמבר 22, 2020

השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית

ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה השפעת משבר הקורונה על תחום ההתחדשות העירונית מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית אישרר כי ההחלטה לבטל את תוכנית תמ”א 38 באוקטובר 2022 לא תשתנה עורכת […]
אוקטובר 22, 2020

פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א

  פיצוי של כמיליון ₪ בגין איחור בסיום העבודות בפרויקט תמ”א כך פסק בית משפט השלום בתל-אביב, לאחר שדיירים עתרו כנגד החברה היזמית בטענה לאיחור במסירה עורכת הדין רוית סיני החברה היזמית ש. גזית ייזום […]
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אוגוסט 10, 2021

רמת גן פלוס 83

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

“כל אחד רוצה לדעת מאיפה הוא בא”

“כל אחד רוצה לדעת מאיפה הוא בא” ראיון עם הקולנוענית נועה דולברג שיצאה לחפש את אמה הביולוגית ד”ר נגה רוזנפרבצילום: גרגורי ירין שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter אירית

קראו עוד»
כתבות השער

החיים כסרט

החיים כסרט ויוה ליברטי-פונטרמולי רוקמת עלילות רומנטיות נעמי לבנון-קשתצילום: איציק רובין שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter כבר מגיל צעיר אהבה לשבת על החוף במשך שעות ולדמיין עצמה חוצה

קראו עוד»
חופש ופנאי

מחפשים פעילות במהלך החגים? ריכזנו את האטרקציות והטיולים הכי-הכי

שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter האטרקציות בסוכות – טיולים, פעילויות, אירועים מחפשים פעילות לחגים? אספנו עבורכם את ההמלצות הכי-הכי אל תפספסו הכתבות האהובות חזרה Shape Shape המגזינים ספטמבר

קראו עוד»
המומחית ענבר לב

חלוקת נכסיי העזבון

לא פעם מגיעים למשרדי מקרים בהם יורשים מכוח צוואה או מכוח צו ירושה (מקום בו אין צוואה), מסתכסכים בנוגע לחלוקת נכסי העיזבון. אִילוּסְטְרַצְיָה במאמר זה אשתף אתכם במס’ שאלות שעולות במקרים אלו והתשובות עליהן: שני

קראו עוד»
חופש ופנאי

פסטיבל הסרטים הבינלאומי בחיפה ה-37 מתקיים בין התאריכים 19-28.9.2021​

פסטיבל הסרטים הבינלאומי בחיפה ה-37 מתקיים בין התאריכים 19-28.9.2021 שיתוף ב whatsapp שיתוף ב email שיתוף ב facebook שיתוף ב twitter פסטיבל הסרטים הבינלאומי חיפהה-37 מתקיים במסגרת הנחיות התו ירוק כפי שיהיו בתוקף במועד קיום

קראו עוד»
כתבות השער

הפתעות מתוקות שתוכלו לשלוח באהבה וגם להזמין לעצמכם לראש השנה. חג שמח!

הפתעות מתוקות שתוכלו לשלוח באהבה וגם להזמין לעצמכם לראש השנה. חג שמח! דבש, הכל דבש קולקציית ראש השנה של ביסקוטי שהכינה השפית רוסלנה יונה כוללת עוגת דבש מסורתית בשילובים מפתיעים ומרעננים, עוגיות, מאפים ברוח החג

קראו עוד»
מגזינים

גבעתיים פלוס מגזין 84

גולת הכותרת של הקיץ הזה הייתה האולימפיאדה בטוקיו בחסות הקורונה, ללא קהל ביציעים אבל עם הישגים מרשימים מאי פעם לספורט הישראלי וגם לספורטאים שלנו בגבעתיים וברמת גן. הלב מתפוצץ מגאווה!
בגיליון זה אנחנו פותחים במסורת חדשה שבה נחשוף בפניכם את 30 הצעירים המבטיחים מגבעתיים ורמת גן שלא עברו את גיל 30 . כאלו שמשפיעים ומעצבים את המציאות בה אנחנו חיים וכאלו שגם צפויים לעשות זאת בעתיד בכל התחומים: ספורט, אמנות, חינוך, בידור, בטחון, פוליטיקה, עיתונות, יזמות, הייטק, פיננסים, ממשל, עיצוב וכו’

קראו עוד»
כתבות השער

אני נוסעת בעקבות פסלי

מדור זרקאור “אני נוסעת בעקבות פסלי” האמנית אירית ביבר משלבת בפסליה שמחת חיים ודמיון עשיר ד”ר נגה רוזנפרב אירית ביבר לבית גרוסמן נולדה בארץ וגדלה בשכונת נווה צה”ל בתל אביב כבת לאב איש צבא קבע

קראו עוד»
המומחית רוית סיני

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית

הצצה ראשונה לאסיפת דיירים טיפוסית עורכת הדין רוית סיני אייל, הוא הבעלים של דירת 70 מ”ר בבית משותף טיפוסי ישן (משנות השישים) הכולל 7 דיירים.  הוא פנה אלי בבקשה לעזור לדיירי הבית המשותף בו הוא

קראו עוד»
Shape
Shape

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!


רחוב ז'בוטינסקי 7 (מגדל משה אביב) קומה 53.

טלפון : 03-5188886 |  פקס : 03-5188887 | מייל : office@dineymishpaha.co.il

 www.dineymishpaha.co.il/


 

דילוג לתוכן