28/05/2024
28/05/2024
יום שלישי, 28 במאי 2024

מה התמורה שתינתן לדיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי?

תכנית המתאר הכוללת של ערי המרכז המהווה חלק מתהליך תכנון כולל של משרד הפנים, תיצור למעשה סדר והתוויה כוללת של התפתחות העיר ולמעשה תגדיר בכל פרויקט פינוי בינוי מהם הזכויות המוקנות, כלומר, בעלי הדירות יידעו מהו ההיקף אותו יקבלו מהרשות המוניציפלית, והדבר ימנע מהבטחות שווא שעלולות לסכן את הצלחת הפרויקט. במצב כזה, גם היזמים יוכלו להבין ולהעריך מהם הסיכונים שהם נוטלים ויוכלו להגיש הצעה נכונה ומדויקת ולא יגישו הצעה לדיירים הכוללת תמורות גבוהות שלאור המדיניות התכנונית לא יוכלו להתממש.

עורכת הדין רוית סיני

שתפו

עו"ד רוית סיני עם ספרה "המדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי"

"הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים"

ניהול נכון של הפרוייקט

הדרך הנכונה מבחינת הדיירים, לנהל את הפרויקט נכון, היא לא לרוץ ולקבל מיזמים הצעות, אלא לשכור שירותיו של עורך דין מטעמם, שיוכל להוביל אותם לתוצאה הסופית המקסימלית תוך שהוא שומר על שקיפות ועל קבלת נתונים עדכניים מהעירייה, באמצעות אנשי מקצוע מומחים.

כך לדוגמא, פנה אלי נציג ממתחם גדול, שאליו הגיעו עשרות יזמים, שכל אחד מהם הציע הצעה שונה. אותו נציג היה מבולבל וסיפר שהם חתמו ליזם אחד על בלעדיות למשך כמה חודשים, על מנת שאותו יזם יפנה לעירייה.

העובדה שיזמים מחתימים דיירים על טופס "נון שופ", כלומר טופס המחייב את הדיירים שלא להתנהל מול יזמים אחרים, רק לצורך בדיקה בעירייה, מקוממת. הרי אותה בדיקה יכולה להיעשות בלי שיחתמו לו על בלעדיות.

לתדהמתי, כאשר קראתי את נוסח שעליו חתמו הבעלים לאותו יזם, הבנתי שהיזם החתים אותם על כך, שהוא היזם שיבנה את הפרויקט בלי שום הסתייגות.

הנוסח היה חד צדדי ברמת ההתחייבויות של הבעלים כלפיו ולא שלו כלפיהם.

הואיל ורק מיעוט חתם על כתב התחייבות זה – ניתן היה לבטלו. אולם, כאמור, לאור חוק המארגנים החדש, שיוצר לאותם יזמים מגבלות להחתמת הדיירים, יש לבדוק גם מול אותם הגבלות האם ניתן מכוחן לבטל את אותה ההתחייבות.

באותו מקרה, הדיירים ואני החלטנו לפעול אחרת. הצעתי לאותם בעלי דירות ללכת בשיטה שונה, שבה הצלחתי בכמה וכמה פרויקטים, שהיא שיטת המכרז. (ראו פרק שיטת המכרז)

החלטנו לשכור אדריכל מטעם הדיירים. אותו אדריכל, פנה לעירייה במטרה להבין מהן היקף הזכויות של הבעלים במתחם.

לאחר שקיבלנו את כל הנתונים, ידענו לקבוע מה התמורה המקסימלית לכל בעל דירה.  על בסיס זה יצרנו ודאות בקרב הדיירים ויצאנו למכרז יזמים.

בדרך זו, גם יכולנו ליצור שקיפות בין כל הבעלים ואחידות בין כל ההצעות.

 מגוון חלופות התמורה

חשוב לדעת, שנכון לשנת 2019, ישנן רשויות כמו רמת גן, תל אביב וגבעתיים שמבקשות להגביל את התמורה לדיירים במסגרת פינוי בינוי ל12 מ"ר תוספת בלבד ולא מאפשרים ליזם או לדיירים לקבל יותר.

החלופה המקובלת בעסקות פינוי-בינוי היא דירה חדשה עם תוספת של ממ"ד, בנוסף מרפסת שמש וחניה ולעיתים אם מתאפשר – מחסן. 

חשוב לזכור שלפני 1.1.22 הפטור ממס שבח חל רק בגין דירה אחת במתחם, ואם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הוא היה אמור לשלם אותו, אולם לאור התיקון בחוק, אותו בעלים לא יצטרך לשאת במס על הדירה השניה בבניין.

א. מעבר לשתי דירות קטנות במקום אחת גדולה

במקרים בהם, ישנם דיירים שהדירות הקיימות מגיעות ל 110 מ"ר, ועם התוספת לדירה החדשה, הוא אמור לקבל 122 ניתן לבקש לפצל לשתי דירות קטנות, אם הפרויקט מבחינה כלכלית מאפשר זאת, כאשר מס השבח על הדירה השניה יחול על אותו דייר שמבקש את הפיצול.

או לחילופין, לקבוע שווי לדירה החדשה ולהחליף בדירה אחרת בהתאם לאותו שווי שהוא אמור לקבל ואם תהיה תוספת של תשלום ייאלץ להוסיף בהתאם.

ב. מעבר לדירה קטנה

החלפת הדירה הקיימת, בדירה חדשה קטנה יותר, מהדירה לה זכאים בעלי הדירות, עפ"י מפתח התמורה וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן הוא פתרון המתאים למשפחות שהדירה הקיימת גדולה על צרכיהן בגלל סיבות שונות, כמו עזיבת הילדים את הבית. במקרה זה, יש לשים לב שהיזם מסכים לשלם לאותו דייר את ההפרש במזומן. במידה והיזם כן מסכים לשלם במזומן, יש לקחת בחשבון שהדייר אמור לשלם על כך מס הכנסה, או לקזז מול היזם את השווי שהוא אמור לקבל תמורת חניה/מחסן/מפרט טכני.

 ג. הטבות לדיירים קשישים

במקרים של דיירים מבוגרים, מעל גיל 70 בעת החתימה על הסכם פינוי בינוי, שאינם ששים לעבור לדירה חלופית בעת הבניה, החוק מקנה להם חלופות שבהן, לא יזדקקו לעבור לדירה שכורה- כך הוא יוכל לקבל את שווי הדירה החדשה שהיה אמור לקבל לאחר הבניה, בעת הפינוי. אפשרות נוספת שעומדת לרשותו, הוא יוכל לקבל תשלום עבור דיור מוגן ואת יתרת הסכום שמגיע במזומן, או שתי דירות קטנות במקום דירה אחת שמגיעה לו.

הטבות נוספות לדיירים מעל גיל 67, שבבעלותם דירה אחת בלבד אשר בה הם מתגוררים לפחות שנתיים, מאז נחתם הסכם מול היזם, והם זכאים להבטחת הכנסה, חוק ההתחדשות העירונית* מאפשר לאותם דיירים, לא לשלם את דמי התחזוקה החדשים בבניין החדש אלא להמשיך לשלם את אותו סכום ששילמו בבניין הישן, למשך 5 שנים וכן מאפשר להם לשלם את אותו סכום ששילמו בגין ארנונה (ולא את ההפרש בגין ההגדלה לדירה) למשך 5 שנים.

 * חוק הרשות להתחדשות עירונית, תשע"ו – 2016 – סעיפים 17 ו19.

 

מעוניינים להרחיב? מידע נוסף ניתן למצוא במדריך לתמ"א 38 ופינוי בינוי שכתבה עו"ד רוית סיני, הקליקו כאן

 

הכותבת, עו"ד רוית סיני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי מהמובילים בתחום התחדשות עירונית בדירוג Dun's 100

כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני ומלא ו/או ייעוץ עסקי פרטני ומלא

טור המומחית של עו"ד רוית סיני התפרסם במגזינים 'גבעתיים פלוס' ו'רמת גן פלוס'

כתבות נוספות של המומחית
05/22/2024

מהן הטעויות הנפוצות ביותר של בעלי דירות במיזמי התחדשות עירונית?

מהן הטעויות הנפוצות ביותר בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להימנע מהן?
05/06/2024

האם הכל כלול? חלק 2

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
04/22/2024

האם הכל כלול? חלק 1

הסיסמה הנפוצה בהתחדשות עירונית היא שהבעלים אינם משלמים דבר והכל הוא על חשבון היזם – זה כמובן תלוי בסעיפים הקטנים של ההסכם המשפטי שיחתם לבסוף מול היזם.
03/16/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 2

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/05/2024

שינויים חדשים בתחום ההתחדשות העירונית חלק 1

באוקטובר 2023 נכנסו לתוקף מספר חידושים, במסגרת חוק ההסדרים, במסגרת ההתחדשות העירונית. במאמר זה אנסה לסקור את החשובים שעשויים לסייע בקידום הפרויקטים.תמ"א 38
02/04/2024

מוסף התחדשות עירונית – מידע הכרחי בכל בית בישראל

כיצד תגנו על זכויותיכם במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית? מוסף התחדשות עירונית מידע הכרחי בכל בית בישראל בשוק ההתחדשות העירונית, קיימים עשרות קבלנים ויזמים, המעוניינים לבנות בבניינים ישנים, בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת התחדשות […]
01/19/2024

מה עושים שהעירייה לא מאשרת את התמורות שהובטחו?

מה ניתן לעשות כאשר התמורות השתנו מסיבות שאינן תלויות ביזמים? איך מטפלים במתנגדים? עו"ד התחדשות עירונית רוית סיני
01/01/2024

הפרויקט שלכם תקוע ולא מתקדם? יש מה לעשות!

תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית לפיו החל מ-17.11.23 בעלי דירות יוכלו לבטל התקשרות עם יזם מתוך מטרה למנוע את כבילתם של בעלי הדירות להסכמים שאינן מקודמים בלוח זמנים סביר
12/02/2023

המדריך להוספת הממ"ד עכשיו

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/22/2023

המלחמה הנוכחית מזכירה לכולנו שאסור לקחת סיכונים! ממ"ד מציל חיים!

לפי נתונים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, למעלה מ 60%- מהדירות במדינת ישראל, כ- 3 מיליון אזרחים- אין מרחב-מוגן-דירתי
10/08/2023

כיצד ניתן לבחון הצעות מיזמים והאם ניתן לשפר אותן?

"יזמים המציעים להוביל את בעלי הדירות, כאשר אותם בעלים אינם עדיין מיוצגים, עלולים לנצל את כוחן על בעלי הדירות ולהשאיר קצוות פתוחים בהסכם, המאפשרים להם לספח אליהן אחוזים רבים מהתמורה שיכולה הייתה להגיע לבעלי הדירות"
09/08/2023

מהם הסעיפים החשובים בהסכם עם היזם?

בתקופה של ריביות גבוהות, פילוג ויוקר מחיה שעולה מידי יום, מצבם הכלכלי של היזמים, מעורר את חששם של דיירים שאמורים לחתום על הסכם מולם
המגזינים

עשו מנוי למגזין 'גבעתיים פלוס',

בכל גיליון כתבות וטורים מעניינים ומעמיקים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!

עשו מנוי למגזין 'רמת גן פלוס',

הישארו מעודכנים
אל תחמיצו, עכשיו ללא תשלום!
אולי יעניין אותך
06/18/2021

סיפור מתוק של חזון, השראה ויזמות

החיים הטובים סיפור מתוק של חזון, השראה ויזמות כמה שמחנו לגלות ש'מתוקה' – רשת הקפה והקונדיטוריות הוותיקה והאהובה פתחה סניף חדש ברחוב ביאליק ברמת גן. מדובר בבית קפה יפהפה וחנות קונדיטוריה מפנקת שבה ניתן למצוא […]
01/31/2022

גלגולה של כיכר גרסת הבמאי

רמת גן בשמה המקורי היא עיר הגנים. נקווה שההתחדשות העירונית תשאיר את חווית הקהילתיות גם בתכנית האדריכלית העתידית.
04/30/2023

איפה אוכלים בגבעתיים ובאזור, הכירו את המקומות ששווה להגיע אליהם לאכול

אפר מרקט במגדל השחר איפה אוכלים באזור גבעתיים? הכירו את המקומות ששווה להגיע אליהם לאכול בר פנזור עודכן: 7/12/2022 אם גם לכם נמאס להתווכח על שולחן פנוי באמצע השבוע או בסופ"ש בתל אביב, אתם מוזמנים […]
06/22/2021

נשף סיום מהסרטים! מה לובשים, איך מגיעים ומה שותים בנשפי הסיום של התיכונים

חוגגים בגדול! נשף סיום מהסרטים – שמלה מנצנצת, שטיח אדום, לימוזינה ושמפניה מה לובשים, איך מגיעים ומה שותים בנשפי הסיום של התיכונים שטיחים אדומים, לימוזינות, שמלות מנצנצות וחליפות מהודקות, צלמים ואורות, שמפניות נשפכות ומסיבה עד […]
אל תפספסו הכתבות האהובות
כתבות השער

איש אשכולות

“לא מן האדמה באתי! כי באתי ממשפחה ציונית” סיפורו של דב רוזנפרב, איש האשכולות, השזור במהלך הקמתה של מדינת ישראל

קראו עוד»
המגרש הביתי

שושלת מליקה

אופק מליקה שוער נבחרת הנוער זוכת מדליית הארד במונדיאליטו 2023. גדל והתחנך בעיר גבעתיים, ובמועדון בו שיחקו גם בני משפחתו – הפועל רמת גן

קראו עוד»
כתבות השער

רעיון קטן שהפך לגדול

האדריכלית ומעצבת הפנים הילה עדני, חברה לדוגמנית ולכוכבת החדשה של "רוקדים עם כוכבים" רומי פרנקל ולקראת פסח השתיים ערכו מתיחת פנים לבסיס חטיבה 188

קראו עוד»
חדר החדשות

"ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה

חדר החדשות "ואני רק רציתי לשיר" להקות "נעורי גבעתיים" במופע מחווה מרשים לריטה להקת נעורי גבעתיים היא אחת מלהקות הנוער הוותיקות והטובות בישראל שתפו להקות "נעורי גבעתיים", להקות הזמר הייצוגיות של העיר, קיימו אמש (ד')

קראו עוד»
Shape
Shape

נשמח לשמוע מה שיש לך להגיד לנו

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

זהו? יוצאים מהאתר?

הצטרפו גם אתם לאלפים שכבר מנויים,

עשו מנוי למגזינים הכי מעניינים, ובחינם!

דילוג לתוכן